Una propiedad de alquiler en Waverly Hall vive o muere por su cálculo mensual — la renta menos el pago, los impuestos, el seguro, el mantenimiento, la vacancia y la administración. Esta página muestra cómo hacer ese cálculo con honestidad para una propiedad del condado de Harris, y de dónde puede salir el número de la renta.
No de la publicación, y no de la esperanza. Analice la renta a partir de alquileres comparables cerca de la propiedad — y, donde encaje un inquilino con vale (voucher), a partir del estándar de pago de la autoridad de vivienda, que se fija con los datos de Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent) / Small Area FMR de HUD. Nuestro Estimador de Renta lleva los datos de estándares de pago con fuente que publicamos; si un número no tiene fuente, no lo imprimimos — y su hoja de cálculo tampoco debería hacerlo.
La Calculadora de Flujo de Caja de Alquiler hace cada línea en el orden en que las lee quien analiza una operación — pago, impuestos, seguro, mantenimiento, reservas, vacancia, administración — y devuelve el flujo de caja mensual, la tasa de capitalización (cap rate) y el rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash). Una operación en Waverly Hall que solo da flujo positivo con una renta deseada no es un alquiler; es una renovación disfrazada. Exija que el resultado sea positivo con una renta conservadora, y conserve reservas después del cierre: los techos y las vacancias llegan a su propio ritmo.
Comprar una propiedad ocupada o en dificultades en Georgia significa heredar su reloj legal: la ejecución hipotecaria aquí es extrajudicial (power of sale (facultad de venta extrajudicial) en la escritura de garantía (security deed)); también está disponible la ejecución hipotecaria judicial, en el caso más rápido unos 30 días desde el primer aviso requerido hasta la venta — lea el cronograma de ejecución hipotecaria de Georgia antes de comprar una nota o el problema de un inquilino. Y si adquiere por cesión (assignment), las reglas de wholesaling de Georgia se aplican a la compra misma: ¿Es legal el wholesaling en Georgia?
La hoja de trabajo línea por línea detrás de nuestra Calculadora de Flujo de Caja de Alquiler — cada línea de gasto, en orden de análisis, lista para su próxima operación en Waverly Hall.