Un alquiler vive o muere por un número: lo que queda cada mes después de pagar cada costo — no la renta, no las matemáticas de folleto del arrendador. Ingrese el panorama completo y esta calculadora devuelve el flujo de caja mensual, el ingreso operativo neto, la tasa de capitalización y el rendimiento sobre el efectivo invertido, a partir de los mismos datos.
Paso 1. Ingrese el Precio de Compra que realmente pagaría — no el precio de lista que desearía que existiera.
Paso 2. Ingrese la Renta Mensual que la propiedad realmente puede cobrar (verifíquela con el Estimador de Renta).
Paso 3. Ajuste su Enganche, Tasa de Interés y Plazo del Préstamo — estos construyen el pago de la hipoteca.
Paso 4. Abra Avanzado e ingrese impuestos, seguro, vacancia, mantenimiento, administración, reservas de capital, HOA y costos de cierre. Saltarse una línea no elimina el costo; elimina su precisión.
Paso 5. Lea primero el Flujo de Caja Mensual, y luego la tasa de capitalización y el rendimiento sobre el efectivo para comparar esta operación con la siguiente.
Hipoteca (P&I): amortización estándar sobre Préstamo = Precio × (1 − Enganche%), tasa mensual = tasa anual ÷ 12, en Plazo × 12 pagos.
Ingreso Bruto Efectivo (mensual) = Renta × (1 − Vacancia%).
Gastos Operativos (mensuales) = Impuestos÷12 + Seguro÷12 + Renta × (Mantenimiento% + Administración% + Reservas de Capital%) + Otros + HOA. Los gastos operativos excluyen la hipoteca — esa separación es lo que hace útil al NOI.
NOI (anual) = (Ingreso Bruto Efectivo − Gastos Operativos) × 12. Flujo de Caja Mensual = (NOI − 12 × Hipoteca) ÷ 12. Tasa de Capitalización = NOI ÷ Precio de Compra. Rendimiento sobre el Efectivo = (Flujo de Caja × 12) ÷ (Enganche + Costos de Cierre).
Cada línea de una operación de alquiler, en el orden en que la lee un evaluador.
Programas de renta garantizada con estándares de pago reales — y matemáticas de inspección reales.
Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir — dónde encaja esta calculadora en la secuencia.
No hay un número universal — depende de su mercado, sus reservas y sus metas. Lo que sí es universal: calcúlelo con cada línea de gasto llenada. Una operación que solo funciona con vacancia y mantenimiento en cero no funciona.
Porque la renta también paga impuestos, seguro, vacancia, reparaciones, administración y reservas. Renta menos hipoteca es un número de folleto; renta menos todo es flujo de caja.
No. La amortización construye patrimonio, y la plusvalía puede llegar — ambas son reales, ninguna paga las cuentas de este mes. El flujo de caja es solo el número en efectivo.
5% es una reserva de planificación común (unos 18 días al año). Use la vacancia real de su mercado si la conoce — y nunca cero.