La tasa de capitalización es la gran igualadora: un porcentaje que permite comparar un dúplex en El Paso y un edificio de cuatro unidades en Dallas en la misma escala. Es el ingreso operativo neto dividido entre el precio — lo que significa que el trabajo honesto está en el NOI. Esta calculadora construye el NOI a la vista y luego corre la tasa en ambas direcciones.
Paso 1. Ingrese la Renta Mensual de todas las unidades — renta real o de mercado, etiquetada con honestidad en sus notas.
Paso 2. Ingrese el Precio / Valor de la Propiedad que está poniendo a prueba.
Paso 3. Abra Avanzado e ingrese vacancia, impuestos, seguro, mantenimiento, administración y otros gastos anuales — cada línea, cada vez.
Paso 4. Fije una Tasa de Capitalización Objetivo para ver el valor que este NOI realmente sustenta a su estándar.
Paso 5. Compare la Tasa de Capitalización entre propiedades, y el precio de lista frente al valor a la tasa objetivo.
Renta Bruta Potencial = Renta Mensual × 12. Ingreso Bruto Efectivo = Renta Bruta Potencial × (1 − Vacancia%).
Gastos Operativos = Impuestos + Seguro + Mantenimiento + Otros + (Ingreso Bruto Efectivo × Administración%). La hipoteca nunca es un gasto operativo — la tasa de capitalización mide la propiedad, no su préstamo.
NOI = Ingreso Bruto Efectivo − Gastos Operativos. Tasa de Capitalización = NOI ÷ Precio. Valor a la Tasa Objetivo = NOI ÷ Tasa de Capitalización Objetivo.
Esa última fórmula es el detector de mentiras del inversionista: convierte un flujo de ingresos en el precio que ese ingreso justifica a su rendimiento requerido.
De qué depende realmente una buena tasa de capitalización — mercado, edad y honestidad con los gastos.
Dónde se sitúa la tasa de capitalización en una evaluación completa.
Cómo construir el ingreso operativo neto línea por línea.
Depende del mercado y de la edad y el riesgo de la propiedad — no hay un «bueno» nacional. Lo que siempre es cierto: una tasa de capitalización construida con gastos omitidos es ficción. Llene cada línea y luego compare propiedades del mismo mercado.
La tasa de capitalización mide la propiedad en sí, para que compradores con préstamos distintos puedan comparar el mismo edificio. Su préstamo pertenece a la calculadora de flujo de caja, no aquí.
Sí — las matemáticas son idénticas. Es más común en multifamiliares, pero cualquier propiedad de ingresos puede evaluarse así.
Use los registros fiscales para los impuestos, una cotización real de seguro y reservas honestas para mantenimiento y administración — y dígalo en sus notas. Un NOI estimado y etiquetado como estimado vale más que uno de apariencia precisa pero inventado.