NOI — net operating income, el ingreso operativo neto — es el ingreso efectivo por alquileres de una propiedad menos sus gastos operativos: impuestos, seguro, mantenimiento, administración, los servicios que paga el propietario y los demás costos de operar el edificio. El NOI excluye deliberadamente el pago de la hipoteca y las reservas de capital para sistemas mayores; mide las ganancias de la propia propiedad, por eso los prestamistas y los compradores analizan a partir de él y por eso el cap rate se construye sobre él.
La fórmula / la estructuraNOI = Ingreso efectivo por alquileres − Gastos operativos
NOI: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Un dúplex recauda $2,400 al mes brutos. Una vacancia del 5 % deja un ingreso efectivo de $2,280 al mes. Los gastos operativos — impuestos $410, seguro $160, mantenimiento $180, administración $205, agua $90 — suman $1,045. NOI = $2,280 − $1,045 = $1,235 al mes, o $14,820 al año.
Qué afecta a NOI
- El nivel de la renta y la vacancia
- Los impuestos prediales (una sorpresa frecuente después de la compra, cuando se actualiza la valuación fiscal)
- El precio del seguro
- La realidad del mantenimiento y el costo de administración
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.