El rendimiento cash-on-cash es el flujo de caja anual antes de impuestos de una propiedad dividido entre el efectivo total que el inversionista aportó realmente a la operación: pago inicial, costos de cierre y cualquier reparación inicial. Donde el cap rate mide la propiedad, el cash-on-cash mide su dinero; por eso dos inversionistas pueden ser dueños de casas idénticas con rendimientos cash-on-cash muy distintos: sus préstamos y su efectivo aportado difieren.
La fórmula / la estructuraCash-on-Cash = Flujo de caja anual (después del servicio de la deuda) ÷ Efectivo total invertido
Cash-on-Cash Return: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Usted aportó $52,000 de efectivo total a una propiedad en alquiler. Después de todos los gastos, las reservas y el pago de la hipoteca, genera un flujo de $4,680 al año. Cash-on-cash = $4,680 ÷ $52,000 = 9.0 %. La misma casa, comprada con un pago inicial mayor, mostraría un riesgo de flujo menor pero un cash-on-cash distinto (normalmente menor), porque el denominador creció.
Qué afecta a Cash-on-Cash Return
- Las condiciones del préstamo: tasa, pago inicial y amortización
- La honestidad del flujo de caja (vacancia, mantenimiento y reservas incluidos o no)
- El efectivo total aportado, incluidos los costos de cierre y las reparaciones iniciales
- El nivel de la renta y el control de gastos después de la compra
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.