Cuarenta términos, cada uno con una definición directa, un ejemplo numérico resuelto y lo que realmente mueve la cifra — escritos por Alberto Molina, con los números verificados por Kyle Sowell.
Las cifras de las que depende cada operación: valor, ofertas, rendimientos y los costos intermedios.
Lo que valdrá una propiedad tras una renovación completa, demostrado con ventas comparables.
Maximum allowable offer: lo máximo que puede pagar sin eliminar el margen para costos y ganancia.
La regla de filtro rápido: no pague más del 70 % del ARV menos las reparaciones.
El ingreso operativo neto dividido entre el precio: el rendimiento de la propiedad sin financiamiento.
El flujo de caja anual dividido entre el efectivo real que usted aportó.
Net operating income: lo que gana una propiedad tras los gastos operativos, antes de la deuda.
El precio dividido entre la renta bruta anual: el filtro de alquileres más rápido y más tosco.
La renta mensual debería acercarse al 1 % del precio total para que un alquiler merezca análisis.
Suponga que los gastos operativos se comen cerca de la mitad de la renta bruta, antes de la hipoteca.
Principal, interest, taxes and insurance: las cuatro partes del pago hipotecario completo.
Una venta comparable: una propiedad similar que se vendió, usada para demostrar lo que vale la suya.
Los tres alcances de renovación — cosmético, intermedio y reconstrucción total — usados para cotizar reparaciones rápido.
Todo lo que una propiedad le cuesta al mes mientras es suya y aún no se vende ni se alquila.
Los gastos de la propia transacción — título, custodia, prestamista, registro — pagados en ambos extremos de la operación.
Cómo se financian las operaciones: prestamistas, puntos y los ratios que usan los prestamistas.
Préstamos a corto plazo, basados en el activo, de prestamistas privados: rápidos, caros y pensados para flips.
Costo del préstamo pagado por adelantado: un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo.
Préstamos de particulares — no bancos ni empresas de hard money — negociados operación por operación.
Debt service coverage ratio: el NOI dividido entre el pago hipotecario; la prueba de flujo del prestamista.
Las jugadas en sí: cesiones, BRRRR, estructuras creativas y salidas.
Transferir su posición en el contrato — su derecho a comprar — a otro comprador antes del cierre.
La paga del wholesaler: la diferencia entre el precio del contrato y lo que paga el comprador final.
Dos cierres en lugar de una cesión: usted compra la propiedad y enseguida la revende.
La estrategia de contratar una propiedad por debajo del mercado y ceder el contrato a un comprador inversionista.
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: reciclar el mismo capital de alquiler en alquiler.
Su forma planificada de salir de una operación — wholesale, flip, mantener, refinanciar — decidida antes de comprar.
Comprar una propiedad mientras la hipoteca actual del vendedor sigue vigente: usted toma la escritura, no el préstamo.
El vendedor actúa como prestamista: usted paga un pago inicial y pagos mensuales sobre un pagaré que mantiene el vendedor.
Sustituir un contrato o una parte por un acuerdo nuevo: en bienes raíces, incorporar un comprador nuevo con el consentimiento del vendedor.
El papeleo y los procesos judiciales detrás de las operaciones.
El depósito que entrega un comprador para demostrar que el contrato es real, y lo que arriesga si incumple.
La ejecución por la vía judicial: el prestamista demanda y un juez ordena la venta.
La ejecución fuera de los tribunales, bajo la cláusula de venta del deed of trust: más rápida y guiada por el estatuto.
El plazo tras una venta fiscal o de ejecución en el que el antiguo propietario puede recuperar la propiedad pagando lo adeudado.
Lo que recibe un comprador en una venta fiscal en un estado de tax deed: la propia propiedad, vendida por impuestos impagos.
Un reclamo contra una propiedad por impuestos impagos: en los estados de lien, lo que compran los inversionistas es el propio gravamen.
El proceso judicial que liquida la herencia de una persona fallecida, y por qué las casas heredadas llegan a los inversionistas.
El vocabulario del programa de vales: estándares, contratos e inspecciones.
Lo que una propiedad debería rentar, establecido con alquileres comparables, no con esperanza ni con la palabra del vendedor.
Fair Market Rent: el parámetro de renta que HUD publica para una zona, por número de habitaciones.
Small Area FMR: los parámetros de renta de HUD a nivel de código postal dentro de las zonas metropolitanas.
El nivel máximo de subsidio de la autoridad de vivienda para un tamaño de unidad: el techo efectivo de la renta en el programa de vales.
El contrato HAP (Housing Assistance Payments): el acuerdo entre el arrendador y la autoridad de vivienda que paga el subsidio.
El estándar de inspección de HUD para vivienda asistida: la lista de salud y seguridad que una unidad con vale debe superar.