La regla del 70 % es una fórmula rápida de filtro para flips y operaciones de wholesale: su oferta máxima equivale al 70 % del valor después de reparaciones, menos el costo de las reparaciones. El 30 % que se retiene no es arbitrario: aproximadamente 10 puntos cubren los costos de tenencia y de venta, y cerca de 20 puntos son la ganancia y un colchón para imprevistos. Es un filtro, no una ley: los inversionistas con experiencia ajustan el porcentaje deliberadamente según su mercado y su salida, y saben explicar por qué.
La fórmula / la estructuraOferta máxima = (ARV × 0.70) − Reparaciones
70% Rule: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. ARV de $200,000 y reparaciones de $30,000 → ($200,000 × 0.70) − $30,000 = $140,000 − $30,000 = $110,000 de oferta máxima. Ofrecer $135,000 en su lugar consumiría $25,000 de la reserva del 30 %: casi todo el margen destinado a costos y ganancia.
Qué afecta a 70% Rule
- La banda de precio: en viviendas muy baratas, los costos fijos ocupan una parte mayor, por lo que a menudo se usa un porcentaje menor
- La velocidad del mercado y la competencia
- Los costos propios del inversionista (equipos y financiamiento más baratos cambian el cálculo)
- La estrategia de salida: la regla está pensada para flips y wholesaling, no para comprar y mantener
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La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.