Los costos de tenencia (holding costs) son los gastos recurrentes de ser dueño de una propiedad durante un flip, una rehabilitación o una vacancia: intereses o pagos del préstamo, impuestos prediales, seguro, servicios, césped y mantenimiento, cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y servicios del sitio. Se acumulan cada mes haya avance o no, lo que convierte el calendario del proyecto en una variable financiera: cada mes extra de tenencia vuelve a gastar estos costos. Los flippers los estiman como una tasa de gasto mensual y los revisan cada vez que el calendario se retrasa.
La fórmula / la estructuraCosto mensual de tenencia = Costo del préstamo + Impuestos + Seguro + Servicios + Mantenimiento + Otros rubros recurrentes
Holding Costs: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Intereses $650 + impuestos $310 + seguro de propiedad vacante $145 + servicios $190 + césped $120 + varios $60 = $1,475 al mes. Una tenencia planeada de 5 meses cuesta $7,375; una tenencia deslizada a 7 meses cuesta $10,325. La diferencia de $2,950 sale directamente de la ganancia.
Qué afecta a Holding Costs
- El calendario: el multiplicador de cada línea
- El costo y la estructura del financiamiento
- La carga de impuestos prediales y el tipo de seguro (las pólizas de propiedad vacante o en renovación cuestan más)
- La estación del año: efectos en servicios y en el momento de la venta
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.