PITI es el pago hipotecario mensual completo: Principal o capital (lo que reduce el saldo), Interest o intereses (el costo del préstamo), Taxes o impuestos (los impuestos prediales, normalmente depositados en custodia mes a mes) e Insurance o seguro (las primas de la póliza del propietario o del arrendador, también con custodia habitual). Comparar propiedades o préstamos solo por el capital y los intereses subestima el costo real de tenencia: en zonas de impuestos altos, la T y la I pueden rivalizar con la P y la I. Cuando un flipper o un arrendador dice «el pago», la cifra honesta es el PITI.
La fórmula / la estructuraPITI = Capital + intereses mensuales + (Impuestos anuales ÷ 12) + (Seguro anual ÷ 12)
PITI: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Un pago del préstamo de $780 de capital e intereses, impuestos prediales de $3,600 al año ($300 al mes) y un seguro de $1,560 al año ($130 al mes) → PITI = $780 + $300 + $130 = $1,210 al mes. Un análisis que solo presupuestó los $780 subestimó el costo de tenencia en $430 cada mes.
Qué afecta a PITI
- La tasa del impuesto predial y el valor fiscal (varía enormemente por estado y condado)
- El mercado de seguros y el estado de la propiedad
- El saldo del préstamo, la tasa y la amortización
- Los requisitos de custodia (escrow) del prestamista
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.