El DSCR — debt service coverage ratio, ratio de cobertura del servicio de la deuda — compara el ingreso operativo neto de una propiedad con su servicio de la deuda (el pago de la hipoteca). Un DSCR de 1.0 significa que la propiedad gana exactamente su pago; los prestamistas que ofrecen préstamos DSCR (que califican el ingreso de la propiedad en lugar del ingreso personal del prestatario) normalmente exigen un colchón por encima de 1.0, con el umbral exacto y el precio fijados por el programa del prestamista. Es la cifra central en el préstamo para propiedades de alquiler: convierte una tabla de rentas y un panorama de gastos en un sí o un no para el préstamo.
La fórmula / la estructuraDSCR = NOI ÷ Servicio anual de la deuda (capital + intereses y, según el programa, el tratamiento de impuestos y seguro varía)
DSCR: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. El NOI de una propiedad es $15,600 al año. El pago de capital e intereses del préstamo propuesto es $1,050 al mes = $12,600 al año. DSCR = $15,600 ÷ $12,600 = 1.24. Si las tasas suben y el pago pasa a $1,250 al mes ($15,000 al año), el DSCR baja a 1.04: probablemente por debajo del mínimo de un programa, así que el préstamo se reduce o la operación cambia.
Qué afecta a DSCR
- La tasa de interés y la amortización (el tamaño del pago)
- El nivel de la renta y la honestidad del NOI
- El monto del préstamo solicitado
- Los mínimos del programa del prestamista
Paquete de matemáticas de la primera operación (First-Deal Math Pack) — gratis.
La hoja de cálculo, la guía de una página del MAO y la lista de verificación de comparables: el cálculo de una página que hacemos antes de cualquier oferta.