Notas de operador sobre operaciones, números y mercados.
Estrategia, números de operaciones y explicaciones en lenguaje sencillo en seis temas — escritos por Alberto Molina, números verificados por Kyle Sowell. Cada cifra resuelta está etiquetada como el ejemplo que es.
Wholesaling
Cómo funciona el wholesaling, paso a paso
El wholesaling explicado en el orden en que ocurre una operación real: encontrar un vendedor motivado, firmar un contrato, encontrar un comprador en efectivo, ceder y cerrar — con los números y las partes honestas incluidos.
Los números de la comisión de cesión: de dónde sale realmente la comisión
Su comisión de cesión no se añade encima de una operación — sale de la oferta máxima permitida. La cadena completa de números, resuelta con cifras de ejemplo, más cómo los compradores verifican su comisión.
Cómo construir una lista de compradores que sí compra
Una lista de compradores no es una hoja de contactos — es un conjunto de personas cuyos criterios conoce a la perfección. Cómo encontrar compradores en efectivo reales, registrar lo que compran y mantener la lista honesta.
Una operación de wholesale, desglosada línea por línea (cifras de ejemplo)
Una operación de wholesale recorrida desde la primera llamada hasta la hoja de liquidación — precio del vendedor, comisión de cesión, costo total del comprador y cada decisión intermedia. Todas las cifras son un ejemplo identificado como tal.
Cómo usar la calculadora de la regla del 70% sin engañarse
La calculadora de la regla del 70% es tan honesta como sus datos. Cómo fijar el ARV desde comparables reales, estimar reparaciones como un comprador, usar los campos avanzados, y detectar las ejecuciones que significan retirarse.
Flipping
Su primer flip: el orden de operaciones desde la oferta hasta la venta
Un flip es una secuencia, y hacer los pasos fuera de orden es lo que encarece los primeros flips. El orden completo: analizar, ofrecer, cerrar, rehabilitar en la secuencia correcta, anunciar y liquidar.
Costos de tenencia: la partida que se come un flip en silencio
Pagos de préstamo, seguro, impuestos, servicios y tiempo — los costos de tenencia son el gasto menos estimado y más fiable de un flip. Cómo contarlos antes de que ellos le cuenten a usted.
Los números de un flip, resueltos de principio a fin (cifras de ejemplo)
Un flip analizado como lo hace un operador: ARV desde comparables, rehabilitación por alcance, costos de tenencia y de venta, la oferta y la comparación final de la liquidación. Cifras de ejemplo, método real.
Cómo estimar reparaciones sin un contratista (todavía)
Necesita una cifra de reparaciones defendible antes de que un contratista recorra la casa. El método por niveles — cosmético, grado medio, integral — valorado por alcance y pies cuadrados, con las partidas grandes verificadas por separado.
Cómo usar la calculadora de ganancia de un flip antes de visitar una casa
Ejecute la calculadora de ganancia de un flip antes de visitar la casa siquiera: qué datos puede recoger desde anuncios, comparables y registros fiscales, cómo leer una respuesta negativa, y cómo resolver hacia atrás lo máximo que puede pagar.
Rentas y BRRRR
BRRRR, explicado en lenguaje sencillo
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — el método BRRRR explicado paso a paso, incluido el paso del refinanciamiento donde toda la estrategia triunfa o fracasa en silencio.
Flujo de caja de un alquiler: cada línea, en orden
La renta no es ingreso hasta que cada línea ha tomado su parte. El recorrido completo del flujo de caja: ingreso, vacancia, impuestos, seguro, mantenimiento, administración, reservas y la hipoteca — en orden.
La regla del 1% y la regla del 50%: filtrar alquileres con cifras reales
Dos reglas de filtro famosas, qué mide realmente cada una, dónde le miente cada una, y cómo usarlas juntas para que los alquileres malos mueran en treinta segundos y los buenos sobrevivan.
Una operación BRRRR, paso a paso: comprar, rehabilitar, rentar, refinanciar (ejemplo)
Un ciclo BRRRR completo con cifras de ejemplo: la compra, el presupuesto de rehabilitación frente al real, el contrato, la tasación, el refinanciamiento con retiro de efectivo y lo que quedó en la operación al final.
Cómo leer un resultado de flujo de caja de alquiler, línea por línea
Renta, vacancia, gastos, NOI, servicio de la deuda, flujo de caja — cómo leer un resultado de flujo de caja de alquiler en orden, qué líneas de gastos borra la gente para falsear una operación, y qué le está diciendo realmente un resultado negativo.
Sección 8
Cómo convertirse en arrendador de la Sección 8, paso a paso
El programa de Vales de Elección de Vivienda desde el lado del arrendador: cómo funcionan los estándares de pago, cómo se aprueba una tenencia, qué implica la inspección y de dónde sale realmente la renta.
Inspecciones NSPIRE: qué se verifica y cómo pasar a la primera
NSPIRE es el estándar de inspección detrás del programa de vales — detectores, salida, electricidad, agua, calefacción, y los defectos que suspenden unidades. Un recorrido previo del arrendador, habitación por habitación.
Cómo se fijan los estándares de pago de la Sección 8: FMR, SAFMR y la cifra de su contrato
El techo de renta de un contrato con vale se construye desde datos de HUD a través de una cadena concreta: Fair Market Rents, Small Area FMR y el propio estándar de la autoridad de vivienda. Cómo funciona cada eslabón.
Un alquiler de la Sección 8, cifra por cifra (ejemplo)
Una tenencia con vale desde la compra hasta la renta estabilizada: verificación del estándar de pago, reparaciones de la inspección, la división HAP y la cascada completa de flujo de caja. Cifras de ejemplo en todo el recorrido.
Cómo usar el estimador de renta con los estándares de pago
Ejecute el estimador de renta en el orden correcto: construya primero la renta de mercado desde alquileres comparables, luego verifíquela contra el estándar de pago de la Sección 8, la asignación por servicios y la razonabilidad de la renta — con cifras de ejemplo resueltas.
Financiamiento creativo
Subject-to, explicado: qué es y qué no es
Comprar una propiedad subject-to a la hipoteca existente — qué se transfiere realmente, qué no, la realidad del vencimiento por venta, y las declaraciones que marcan la diferencia entre una estrategia y una demanda.
Financiamiento del vendedor para principiantes: cómo funcionan las operaciones cargadas por el propietario
Cuando el vendedor es el banco: pagarés, enganches, intereses, amortización y pagos globales — cómo se estructura, negocia y documenta el financiamiento del propietario para proteger a ambas partes.
Los números del financiamiento del vendedor: amortización, pagos globales y lo que el pago cuesta realmente
Cómo se construye un pago desde el capital, la tasa y la amortización — por qué el periodo de amortización y el plazo del préstamo son cifras distintas, y cómo calcular el pago global (balloon) antes de firmar por él.
Una operación subject-to, recorrida con cuidado (ejemplo)
Una transacción subject-to desde la primera conversación hasta un alquiler que funciona — atrasos curados, declaraciones firmadas, pagos administrados, reservas mantenidas. Cifras de ejemplo, salvaguardas reales.
Encontrar operaciones
Encontrar su primera operación: 9 vías que siguen funcionando
Las vías poco glamorosas y repetibles con las que los inversionistas que trabajan encuentran casas — recorrer en busca de dólares, listas, recomendaciones, agentes y el juzgado — clasificadas por costo, velocidad y esfuerzo para un principiante.
Driving for dollars, bien hecho: una rutina de campo que construye una lista
Driving for dollars funciona cuando es una rutina, no un paseo: cómo elegir calles, qué significan realmente las señales de dificultad, cómo registrar y buscar propietarios, y cómo hacer seguimiento sin ser una molestia.
Listas de impuestos atrasados, explicadas: leer los datos del condado sin ahogarse
Los datos de atraso fiscal son públicos, potentes y desordenados: qué publica realmente el condado, qué significan los campos, cómo la antigüedad de la morosidad cambia el contacto, y cómo apilar filtros antes de enviar correo siquiera.
De una lista bruta de contactos a una oferta: un embudo resuelto (ejemplo)
Siga una lista de contactos de ejemplo por cada etapa — limpieza, apilamiento, contacto, la conversación, el trabajo de comparables y la oferta — y vea exactamente dónde las listas pierden sus contactos y su dinero.