Subject-to, explicado: qué es y qué no es

Qué ocurre realmente en una operación subject-to

Al cierre, el vendedor firma una escritura que le transfiere la propiedad a usted. La hipoteca existente — a nombre del vendedor, a su tasa, saldo y términos originales — permanece sobre la propiedad, y usted se compromete a hacer sus pagos, junto con los impuestos y el seguro. Usted es dueño de la casa; el vendedor todavía debe el préstamo. La frase «subject to» significa que su título está sujeto a ese gravamen existente: si los pagos se detienen, el prestamista ejecuta la hipoteca sobre la propiedad sin importar de quién sea el nombre en la escritura, y el crédito del vendedor recibe el daño porque la deuda sigue siendo suya.

Esa última frase es todo el peso ético de la técnica. Está sosteniendo el crédito de otra persona en sus manos. Un inversionista que no puede garantizar los pagos — desde reservas, desde la renta de la propiedad, desde su propio balance — no tiene ningún derecho a asumirlos. El caso de uso legítimo de la estrategia es estrecho y real: un vendedor que no puede vender de forma convencional a tiempo (atrasado en pagos, mudándose, saldo del préstamo cerca del valor de la casa) intercambia su capital por rapidez y por que los pagos se pongan al día y se mantengan al día.

Lo que no es

No es una asunción. Una asunción formal de préstamo pasa por el prestamista, le transfiere la deuda a usted y libera al vendedor — algunos préstamos respaldados por el gobierno lo permiten con aprobación. Subject-to deliberadamente no implica esa transferencia, que es precisamente por lo que importa la cláusula de vencimiento por venta (abajo). No es «el vendedor queda libre» — no lo está; su nombre está en el pagaré hasta que se pague o se refinancie. Y no es un secreto para el vendedor en ninguna versión legítima: un vendedor que no entiende por completo que el préstamo permanece a su nombre no ha consentido una operación subject-to en ningún sentido significativo, firme lo que firme.

Tampoco es financiamiento gratuito sin obligaciones. El seguro debe gestionarse para que los intereses de ambas partes estén protegidos (el prestamista del vendedor espera que la propiedad esté asegurada, y la estructura del asegurado nombrado necesita cuidado), los depósitos para impuestos y seguro deben mantenerse al día, y el vendedor necesita documentación — escritura registrada, los términos del acuerdo, y un camino escrito claro para lo que ocurre si usted incumple, incluidos derechos de aviso y subsanación. Los inversionistas que se saltan ese papeleo no están siendo astutos; están fabricando litigios futuros.

La cláusula de vencimiento por venta, con honestidad

Casi toda hipoteca moderna contiene una cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale): si la propiedad se transfiere, el prestamista puede — puede, no debe — exigir que el préstamo se pague por completo. Una transferencia subject-to puede activar ese derecho. En la práctica, el comportamiento de los prestamistas varía y muchos préstamos funcionan durante años sin problema, pero «en la práctica» no es una garantía que pueda vender a un vendedor. La cláusula significa que la operación lleva un riesgo de exigencia durante toda su vida: si el prestamista acelera, alguien debe refinanciar o vender rápido, o la propiedad va a ejecución con el crédito del vendedor adjunto.

Gestione esto abiertamente: la cláusula se discute con el vendedor explícitamente, por escrito, antes del cierre, junto con el plan si alguna vez se ejerce (reservas para refinanciar, capacidad de vender, plazos). Un inversionista cuyo plan para la aceleración es «probablemente no ocurrirá» no tiene un plan. Esta es también la razón por la que subject-to pertenece a las manos de operadores con reservas reales y salidas reales — y por la que los vendedores que deberían aceptarlo son aquellos cuyas alternativas (la ejecución sobre el mismo préstamo, por ejemplo) son peores incluso después de valorar el riesgo.

Cuándo encaja — y las alternativas del vendedor

El encaje clásico: un vendedor atrasado en pagos o frente a una fecha límite, con poco capital (así que una venta convencional no deja nada tras los costos, o el saldo supera lo que el mercado pagará), un préstamo a tasa baja, y una propiedad que funciona como alquiler con el pago de ese préstamo. Usted pone los pagos al día, los mantiene al día, y el vendedor sale de una situación deteriorada con su préstamo pagándose en lugar de incumplido — un resultado crediticio materialmente mejor que una ejecución completada si, y solo si, usted cumple.

Presente siempre las alternativas junto a ella para el vendedor: anunciar y vender de forma convencional y tomar lo que dé el mercado; una venta corta (short sale) si el prestamista acepta y el saldo supera el valor; una conversación de modificación de préstamo o de tolerancia con su administrador; o no hacer nada y tomar el cronograma de ejecución. Un vendedor que elige subject-to después de ver el menú completo es una contraparte. Un vendedor al que solo se le mostró subject-to fue una audiencia. La técnica sobrevive al escrutinio cuando es la mejor opción restante presentada con honestidad — y los inversionistas que la usan así pueden mirar a los ojos después a cada parte de la operación, incluida la compañía de títulos y, si alguna vez llega a eso, un juez.

Si lo hace: los innegociables

Use una compañía de títulos o un abogado para cerrar, con la estructura declarada ante ellos. Ponga todo por escrito: obligaciones de pago, gestión de depósitos, estructura del seguro, términos de aviso y subsanación por incumplimiento, el derecho del vendedor a prueba de pago, y la declaración de vencimiento por venta. Configure los pagos a través de un administrador de préstamos externo cuando sea posible, para que ambas partes tengan registros neutrales. Mantenga reservas destinadas a este préstamo específicamente, dimensionadas en meses, no en optimismo. Y obtenga asesoría legal en su estado antes de su primera operación — la ley de propiedad y de préstamos varía, y algunas jurisdicciones examinan de cerca estas transacciones.

Subject-to hecho de esta manera es una herramienta — poderosa, estrecha e implacable con el descuido. Hecho de la manera susurrada, es una responsabilidad con una escritura adjunta. La diferencia es papeleo, reservas y honestidad, en ese orden.

Preguntas a hacer antes de que cualquier conversación subject-to avance

Trabaje esta secuencia con cualquier situación de vendedor que alguien presente como «perfecta para subject-to». Una: ¿qué debe realmente el vendedor, a qué tasa, y cuál es el pago con depósitos — desde el estado de cuenta del administrador, no de memoria? Dos: ¿cuánto vale la propiedad tal como está, según comparables? Tres: ¿cuáles son las alternativas reales del vendedor, valoradas con honestidad — incluido el neto de una venta convencional tras costos y atrasos? Cuatro: ¿puede la propiedad sostener el pago como alquiler bajo una cascada completa de gastos, con margen? Cinco: ¿posee usted reservas, destinadas, que cubran al menos seis meses de los pagos de este préstamo más la cantidad para ponerlo al día? Seis: ¿quién redacta los documentos, quién administra los pagos, y qué recibe exactamente el vendedor por escrito sobre la cláusula de vencimiento por venta?

Si falta cualquier respuesta, la operación no está lista — y si las respuestas cuatro o cinco son no, la operación no es suya con ninguna calidad de papeleo. Fíjese en qué poco de la secuencia implica persuasión. Subject-to, practicado con responsabilidad, es sobre todo verificación y aritmética envueltas alrededor de una persona en un mes difícil. Los inversionistas que perduran en este nicho son aquellos cuyos expedientes se leerían bien en voz alta — ante la familia del vendedor, ante un oficial de títulos, o ante un regulador. Construya cada operación para sobrevivir a esa lectura, y la mala reputación del nicho se queda pegada a las operaciones de otros.