Cómo usar la calculadora de ganancia de un flip antes de visitar una casa

Por qué los números van antes de la visita

Una visita no es gratis. Le cuesta una hora, le cuesta al vendedor una tarde, y le cuesta algo más difícil de recuperar: la objetividad. Una vez que ha estado dentro de una casa, empieza a negociar consigo mismo. La cocina no está tan mal. Al techo le quedan unos años. La calle es más tranquila de lo que esperaba. Cada una de esas frases mueve una cifra en la dirección equivocada.

La calculadora no tiene ese problema. Resta cinco cosas del precio de venta — compra, rehabilitación, tenencia, venta y financiamiento — y le dice lo que queda. Ejecútela desde su escritorio y la respuesta llega mientras todavía es capaz de escucharla. Si la operación muere al precio pedido con datos honestos, nunca fue una operación. Fue una visita que no necesitaba hacer.

Los números previos a la visita no sustituyen a recorrer la casa. Son un filtro para qué casas merecen un recorrido. Abajo está cada dato, de dónde sale antes de salir de casa, y luego una ejecución completa de ejemplo, de principio a fin.

Los ocho datos, y de dónde sale cada uno

Precio de venta (ARV). Lo que la casa se venderá renovada, demostrado por ventas comparables — casas vendidas, renovadas, similares y cercanas, no anuncios activos ni las esperanzas del vendedor. Este es el dato que los principiantes inflan más a menudo, y la calculadora no puede protegerle de una ficción que usted mismo escribe. Si sus comparables son delgados, use el extremo bajo del rango. Nuestra guía para ejecutar comparables muestra el método; la versión corta es que un comparable es una venta, no un precio pedido.

Precio de compra. Para la primera ejecución, introduzca el precio pedido exactamente como se anuncia. Todavía no está decidiendo qué ofrecer. Está probando si la operación funciona al precio que el vendedor ya nombró. Si fracasa ahí, el fracaso es información, no el final de la conversación.

Costo de rehabilitación. No ha estado dentro, así que construya la estimación como lo hacen los estimadores desde la acera: pies cuadrados desde el registro fiscal, un nivel de alcance desde las fotos del anuncio, y un rango por pie cuadrado para ese nivel. Una cocina anticuada y baños originales se leen distinto que una casa con techo nuevo y una renovación de 2023 en las fotos. Valore primero los tres grandes — techo, HVAC, cimentación — porque son las partidas que explotan los presupuestos, luego añada una contingencia encima. La Hoja de Referencia de Costos de Rehabilitación (la descarga gratuita de esta página) lleva los rangos por nivel que usamos; el Estimador de Costos de Rehabilitación ejecuta los mismos números.

Meses de tenencia y costo mensual de tenencia. La tenencia es la línea que los principiantes dejan a cero y la que el calendario cobra de todos modos. Estime los meses desde el alcance: una rehabilitación cosmética más el tiempo de anuncio rara vez baja de cuatro; una rehabilitación pesada con permisos dura más. La cifra mensual son los pagos del préstamo, los impuestos prediales (el sitio de tasación del condado muestra el historial fiscal), el seguro y los servicios, divididos por mes. Saque la cifra fiscal real del registro en lugar de adivinarla.

Costos de venta, como porcentaje del precio de venta. Las comisiones y los costos de cierre del lado del vendedor se cobran sobre lo que la casa se vende, razón por la que la calculadora toma un porcentaje del precio de venta en lugar de una suposición plana. El ocho por ciento es la cifra de trabajo en nuestras propias páginas de ejemplo; use el porcentaje que su mercado y su agente cobran realmente.

Costos de cierre de la compra. Título, depósito y cargos del prestamista en la compra. Una compañía de títulos le cotizará esto por teléfono para un precio dado; hasta que tenga una cotización, un par de miles de dólares es el marcador honesto en una compra típica unifamiliar, no cero.

Costos de financiamiento. Intereses y puntos por los meses que mantiene, desde la hoja de términos que su prestamista ofrece realmente — no la tasa de un anuncio. Si paga en efectivo, esta línea es legítimamente cero. Si está pidiendo prestado y la deja a cero, la ganancia que la calculadora le muestra es ficción.

Una ejecución de ejemplo, al precio pedido

Aquí está una ejecución completa previa a la visita sobre un ejemplo de enseñanza — cifras redondas e ilustrativas, no una propiedad real. Una casa de tres dormitorios se anuncia a $120,000. Los comparables renovados respaldan un ARV de $185,000. Las fotos y los pies cuadrados ponen la rehabilitación en una estimación de $42,000. Usted evalúa cinco meses de tenencia a $850 al mes, costos de venta al 8%, cierre de compra a $1,800, y financiamiento a $3,600 desde la hoja de términos de un prestamista.

Lea ese resultado correctamente: la calculadora acaba de decirle que este flip pierde dinero al precio pedido antes de una sola sorpresa. Nada ha salido mal todavía — ninguna grieta escondida en la cimentación, ningún retraso de permiso — y la operación ya está bajo el agua. Esa es la respuesta más valiosa que da la herramienta, y la da gratis, desde su escritorio. La mayoría de los flippers primerizos solo aprenden esta cifra en la mesa de cierre de la venta, meses después, con dinero real.

Ahora déle la vuelta: resuelva su precio

Un resultado negativo al precio pedido no es el final del análisis. Es el comienzo de la única pregunta que importa: ¿qué precio sí funciona? Elija la ganancia que la operación debe producir para valer su riesgo — digamos $30,000 en un flip de este tamaño — y resuelva hacia atrás. Lo máximo que puede pagar es el precio de venta, menos cada costo, menos la ganancia que exige.

Ahora sabe tres cosas antes de que nadie abra una puerta. La operación no funciona a $120,000. Funciona a $88,550, si el vendedor llega ahí. Y la distancia entre esas dos cifras es la negociación — o la retirada. Contraste el techo también contra la Calculadora de la Regla del 70%; las dos herramientas responden con fórmulas distintas, y cuando coinciden aproximadamente, sus datos probablemente son honestos.

Someta la ejecución a estrés antes de confiar en ella

Una sola ejecución es una fotografía. Las operaciones se mueven. Antes de programar la visita, doble los dos datos con más probabilidad de moverse y observe qué ocurre con la ganancia a su precio techo de $88,550.

La tenencia se estira. Las rehabilitaciones se deslizan y los anuncios se quedan. A ocho meses en lugar de cinco, los costos de tenencia suben $2,550 y el mismo ejemplo devuelve una ganancia de $27,450 — un rendimiento del 17.42% sobre $157,550 puestos. La operación sobrevive, más delgada. La rehabilitación crece. Si la visita encuentra $5,000 más de trabajo de lo que las fotos mostraban — $47,000 en lugar de $42,000 — la ganancia cae a $25,000, un rendimiento del 15.63% sobre $160,000 puestos. Todavía en pie. Una operación que sobrevive a ambos estrés sobre el papel se ha ganado la visita. Una operación que solo funciona con cada dato en su punto más amable no; funciona en una hoja de cálculo y en ninguna otra parte.

Qué deciden los resultados

Si visitarla siquiera. Negativa al precio pedido y sin camino realista a su precio techo significa ninguna visita. Su tarde vale más que una visita de cortesía a una operación que no puede cerrar.

Su techo de oferta. El precio resuelto es la cifra que no cruza, en la cocina, bajo presión, porque el vendedor es amable y la luz es buena. Escríbala antes de ir.

Qué debe confirmar la visita. La ejecución previa le dice exactamente qué inspeccionar: los datos que estimó desde las fotos son los que el recorrido puede demostrar equivocados. Edad del techo, edad del HVAC, cimentación, panel, material de plomería — los tres grandes más los sistemas que fijan el nivel de rehabilitación. Si la visita mueve la cifra de rehabilitación, vuelve a ejecutar la calculadora en la entrada, no después de la oferta.

Cuándo retirarse. Si el vendedor no puede llegar a su techo y los estrés rompen la operación de todos modos, el movimiento disciplinado es un pase educado con su cifra sobre la mesa. Las situaciones cambian; un no hoy a una cifra real se convierte en un sí con suficiente frecuencia como para que quemar la relación nunca sea la jugada.

Lo que la calculadora no puede ver

No puede ver la grieta de la cimentación tras el calentador de agua, la adición sin permiso, la situación del vecino, ni si la distribución se fotografiará bien para el anuncio. Ese es el trabajo de la visita, y es la razón por la que la secuencia funciona como números primero, visita segundo, oferta tercero — nunca al revés. El otro modo de fracaso es alimentarla con amabilidad: un ARV tomado del comparable más alto, una rehabilitación valorada desde la esperanza, financiamiento dejado a cero en una compra con préstamo. La herramienta es aritmética honesta. Calculará fielmente una operación mala desde datos malos y una buena desde datos buenos, y no puede decirle cuál le entregó. Esa parte es la habilidad — y se puede aprender, una ejecución honesta a la vez, empezando antes de la visita en lugar de después de la compra.