Listas de impuestos atrasados, explicadas: leer los datos del condado sin ahogarse

Qué publica realmente el condado

Según el condado, encontrará alguna combinación de: el rollo fiscal de morosos o la lista de avisos (ID de parcela, nombre del propietario, dirección de la propiedad, cantidad debida, años de morosidad), el archivo de parcelas del tasador (características de la propiedad — año de construcción, superficie habitable, lote, uso del suelo), los registros de propiedad del distrito de tasación, y las listas de venta fiscal o de retirados (propiedades ya ofrecidas o tomadas en subasta). Ningún par de condados empaqueta estos datos de forma idéntica, los formatos van desde descargas limpias hasta PDF escaneados, y las cadencias de actualización varían de diaria a anual. La primera habilidad es local: aprenda las publicaciones concretas de su condado, su formato de ID de parcela (la clave que une cada archivo), y su calendario de ventas.

Entienda qué significa legalmente la morosidad en su estado, porque enmarca la urgencia del propietario. En los estados de escritura fiscal (tax-deed), la venta transfiere la propia propiedad (con reglas de redención que varían). En los estados de gravamen fiscal (tax-lien), lo que se vende es el gravamen, y la ejecución llega después. En cualquier caso, una propiedad profunda en morosidad está en una cinta hacia un resultado forzado — razón por la que los propietarios de estas listas hablan con inversionistas a tasas más altas que el público general, y por la que el momento (qué tan cerca está la fecha de venta) importa tanto como la cantidad de la deuda.

Leer los campos como un inversionista

Cuatro campos hacen la mayor parte del trabajo. Cantidad debida: significativa sobre todo como proporción — unos cientos de dólares de atraso es a menudo un descuido o una disputa; varios años que suman cinco cifras es una situación. Años de morosidad: un año es una luz de advertencia, dos o más es un patrón, y el patrón es el contacto. Dirección postal del propietario frente a dirección de la propiedad: un desajuste marca a un propietario ausente, y ausente más moroso es el apilamiento clásico. Características de la propiedad: año de construcción, tamaño y tipo le permiten emparejar la lista contra sus criterios de compra antes de ver siquiera una fotografía.

Luego las trampas, que también son campos: propietarios corporativos y LLC (a menudo titulares de carteras atrasados estratégicamente o en disputa — aun así llamables, otra conversación), propiedades ya en bancarrota o litigio (proceda con la orientación de un abogado o no proceda), planes de pago parcial (el propietario está trabajando el problema hacia abajo; la urgencia es menor de lo que sugiere el saldo), y fantasmas de datos — parcelas fusionadas, divididas o ya vendidas, porque los archivos del condado van detrás de la realidad. Verificar un contacto contra dos fuentes antes del contacto cuesta minutos y ahorra la vergüenza de proponer una casa que el condado tomó la primavera pasada.

Apilar: convertir 20,000 filas en 400 contactos

Nadie trabaja el rollo bruto. El proceso de trabajo es una pila de filtros, cada uno quitando filas que no pueden ser su operación: tipo de propiedad (unifamiliar y residencial pequeño dentro o fuera, según su estrategia), geografía (solo sus zonas de compra), profundidad de morosidad (comúnmente dos años o más para el contacto con vendedores, porque los propietarios de un año se curan a tasas altas), cordura de la cantidad (suficiente debido para señalar dificultad, no tanto — en relación con el valor — que ninguna operación pueda absorberlo), bandera de ausente, y estimación de capital donde existen datos de valor (una propiedad que vale menos que sus deudas combinadas rara vez produce una operación de wholesale o de compra, aunque puede encajar por completo en otras estrategias).

Cada filtro es un juicio, y la salida de la pila es una declaración de estrategia: estos pocos cientos de propietarios coinciden con las situaciones que usted está equipado para resolver. Eso es el «apilamiento de listas» (list stacking) — la disciplina sobre la que funciona nuestro propio trabajo de contactos — y su beneficio real es conversacional. Cuando contacta a un contacto apilado, conoce la forma de su problema (impuestos, distancia, una propiedad envejecida) antes de que diga una palabra, lo que permite que su primera carta o llamada trate de su situación y no de su guion.

Trabajar la lista sin quemarla

El contacto sigue la misma ética que cada canal de vendedores: identifíquese con honestidad, diga sin rodeos que compra casas y que su propiedad apareció en el rollo de morosos del condado (normalmente ya saben por qué llama — fingir lo contrario les insulta), no haga amenazas sobre la venta fiscal (el cronograma es información pública, y usarlo como presión le convierte en el villano de una historia que contarán a sus vecinos), y honre cada exclusión al instante. Muchos de estos propietarios curarán la morosidad y se quedarán — ese es un buen resultado, y un contacto respetuoso hoy se convierte en una llamada dentro de dos años cuando el techo falle.

Siga todo: contactos, respuestas, curaciones, ventas, callejones sin salida. La lista se refresca en el ciclo del condado, y los propietarios que se curaron este año a veces reaparecen en dos — sus notas de la primera conversación son la diferencia entre un comienzo en frío y una relación continuada. Y mantenga la visión larga de qué es este dato: un registro público de personas que tienen un mal momento con una factura concreta. Los inversionistas que construyen negocios duraderos sobre él son los que resuelven el problema fiscal como parte de una operación justa — y pueden mostrar al vendedor, por escrito, exactamente adónde fue cada dólar.

Los límites de los datos

Los datos fiscales le dicen algo sobre una deuda, no sobre el estado de una casa, los deseos de un propietario ni la viabilidad de una operación. Se retrasan (los pagos se registran tarde, las ventas se posponen), yerran (nombres mal escritos, parcelas mal unidas), y en los estados de no divulgación no le dicen nada fiable sobre por cuánto se vendió la propiedad la última vez. Trate el rollo como un instrumento de puntería — el mejor públicamente disponible para la dificultad — y verifique todo lo que está aguas abajo de él: propiedad, estado, valor y las intenciones reales del propietario, en ese orden. Los datos encuentran la puerta. Solo la conversación encuentra la operación.

Un condado, aprendido adecuadamente: su lista de la primera semana

Si está empezando con estos datos, pase la primera semana aprendiendo un condado por completo en lugar de cinco condados superficialmente. Encuentre el rollo de morosos y su ciclo de actualización. Encuentre los archivos de parcelas y tasación y el campo que los une. Obtenga el calendario de venta fiscal — fechas, lugar, reglas de depósito, básicos de redención — de la fuente oficial, y lea el resumen del estatuto estatal de venta fiscal del contralor o de la guía publicada de un abogado local de bienes raíces. Saque cien filas y verifique a mano diez de ellas contra una segunda fuente hasta saber cómo le miente el archivo: su retraso, sus duplicados, sus parcelas muertas.

Esa semana se siente improductiva porque no produce correo. En realidad es la semana de mayor apalancamiento del trabajo de listas, porque cada hora posterior — el apilamiento, la localización, las cartas, las llamadas — funciona sobre datos que ahora entiende en lugar de datos que simplemente descargó. Los inversionistas que se la saltan envían correo a fantasmas, proponen casas vendidas y malinterpretan fechas límite de curación ante los propietarios, y el mercado lo recuerda. Los que la hacen pueden mirar un rollo fresco y ver, en una hora, los cuatrocientos nombres que valen su franqueo. Los datos recompensan a los lectores. Conviértase en uno.