La regla del 70% es el filtro honesto más rápido de este negocio: tome el 70% del valor de una casa después de la reparación, reste las reparaciones, y lo que queda es lo máximo que debería ofrecer. El 30% que retiene es donde viven los costos de tenencia, los costos de venta y la ganancia. Nuestra versión añade la capa que realmente usamos — un margen para la comisión — en Avanzado, más abajo.
Recórralo en la herramienta de arriba: cambie el ARV por $10,000 y observe cómo la oferta máxima se mueve $7,000 — el factor hace exactamente lo que promete. Ponga el margen de comisión en cero y obtendrá la regla de manual. Ambos números se muestran, siempre, porque la brecha entre ellos es donde los principiantes salen lastimados.
Paso 1. Ingrese el Valor Después de la Reparación — lo que la casa se venderá completamente renovada, comprobado con ventas comparables renovadas y vendidas cerca, nunca con precios de lista.
Paso 2. Ingrese las Reparaciones Estimadas — el número honesto, recorrido cuarto por cuarto, con los sistemas caros (techo, HVAC, cimentación) cotizados primero.
Paso 3. Ajuste el Factor de la Regla — 70% es el filtro estándar. Bájelo para casas muy baratas, donde los costos fijos se comen una parte mayor; súbalo solo cuando pueda nombrar la razón.
Paso 4. Abra Avanzado y añada los costos de cierre de compra, los costos de tenencia y su comisión de cesión o margen de comisión — los costos que la regla de manual deja dentro del 30%.
Paso 5. Lea la Oferta Máxima. Esa es su línea de retirada: negocie por debajo de ella, nunca por encima.
Dos fórmulas, ambas impresas en el resultado:
Regla pura: Oferta Máxima = (ARV × Factor) − Reparaciones. Con el factor estándar: (ARV × 0.70) − Reparaciones.
Versión de trabajo de Wise Revival: Oferta Máxima = (ARV × Factor) − Reparaciones − Costos de Cierre − Costos de Tenencia − Margen de Comisión.
¿A dónde va el 30% que falta? Aproximadamente 10 puntos cubren los costos de tenencia y venta — pagos del préstamo, seguro, comisiones de agentes, cierre. Unos 20 puntos son ganancia y margen para todo lo que el recorrido no detectó. Si se salta el margen, la primera reparación sorpresa sale directamente de su ganancia. Es la misma matemática impresa en nuestra Hoja de Matemáticas para la Primera Operación, aplicada de la misma manera en nuestras propias operaciones.
El ARV decide si esta regla funciona o no. Aprenda qué ventas cuentan y cuáles descartar.
El camino completo, desde encontrar un vendedor hasta ceder el contrato.
Una operación desarmada línea por línea — ARV, reparaciones, tenencia, venta, ganancia.
El Valor Después de la Reparación — lo que la casa valdrá una vez completamente renovada, según ventas comparables recientes de casas terminadas similares cercanas. Es el número más importante de la fórmula, y el que los principiantes más a menudo inflan.
Porque así corremos nuestras propias operaciones: el margen es la comisión de venta al por mayor incorporada en cada oferta de Wise Revival, exactamente como está impresa en el Paquete de Matemáticas para la Primera Operación. Póngalo en cero en Avanzado para ver la regla pura de manual — la calculadora muestra ambos números.
Está diseñada para renovaciones y ventas y para operaciones al por mayor. Para alquileres de compra y tenencia, use en su lugar las matemáticas de flujo de caja — nuestra Calculadora de Flujo de Caja de Alquiler está hecha para eso.
Entonces, con estos números, no es su operación, y retirarse es la habilidad. Un no amable, con su número sobre la mesa, a menudo se convierte en un sí cuando cambia la situación del vendedor.
Sí. Estime con honestidad y luego añada 10–15%. Las reparaciones son el costo con más probabilidad de crecer a mitad del proyecto, y ninguna fórmula lo protege de un número de reparaciones inventado.