BRRRR — Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) — vive o muere en el refinanciamiento: ¿el nuevo préstamo le devuelve su efectivo, o la operación se lo queda? Esta calculadora corre la secuencia completa en un solo lugar y responde la única pregunta que importa: ¿cuánto efectivo sigue dentro de la operación cuando cierra el refinanciamiento?
Paso 1. Ingrese el Precio de Compra y el Costo de Rehabilitación — la compra y la rehabilitación.
Paso 2. Ingrese el Valor Después de la Reparación al que la propiedad renovada se tasará — comprobado con comparables, porque el tasador del prestamista también los usará.
Paso 3. Fije el LTV del Refinanciamiento que su prestamista realmente firmará (75% es un techo común en refinanciamientos de alquiler; use el número real de su prestamista).
Paso 4. Ingrese la Renta Mensual Después de la Rehabilitación.
Paso 5. Abra Avanzado para el cierre de compra, la tenencia, los costos del refinanciamiento, la tasa y el plazo del préstamo del refinanciamiento, y los gastos operativos del alquiler.
Paso 6. Juzgue la operación por la pareja: Efectivo Restante (más bajo es mejor; negativo significa que el efectivo volvió) y Flujo de Caja Mensual Después del Refinanciamiento (debe ser positivo para repetir con seguridad).
Costo Total = Compra + Rehabilitación + Cierre de Compra + Costos de Tenencia.
Préstamo del Refinanciamiento = ARV × LTV%. Efectivo Restante = Costo Total + Costos del Refinanciamiento − Préstamo del Refinanciamiento. Un resultado negativo significa que el préstamo devolvió más de lo que usted puso — efectivo de vuelta al cierre.
Flujo de Caja Posterior al Refinanciamiento usa las matemáticas de alquiler de nuestra Calculadora de Flujo de Caja: Renta Efectiva = Renta × (1 − Vacancia%); Gastos Operativos = Impuestos÷12 + Seguro÷12 + Renta × (Mantenimiento% + Administración%) + Otros; Flujo de Caja = Renta Efectiva − Gastos Operativos − Hipoteca del préstamo del refinanciamiento (amortización estándar).
La trampa que esto expone: forzar el ARV o el LTV hacia arriba hace el Efectivo Restante más bonito mientras hace la hipoteca — y la hemorragia mensual — más grande. La pareja es la calificación.
La secuencia completa, con los puntos de falla nombrados.
La mitad de alquiler del BRRRR, evaluada como se debe.
De dónde viene el dinero de compra y rehabilitación antes del refinanciamiento.
Comúnmente hasta el 75% del valor tasado para un refinanciamiento de alquiler, pero es decisión del prestamista, propiedad por propiedad. Use el número que su prestamista le cotice — la calculadora solo es tan honesta como ese dato.
Cerca de cero con flujo de caja positivo es la repetición limpia. Cero con flujo de caja negativo es una máquina para comprar cuentas mensuales. Califique la pareja.
El préstamo del refinanciamiento se encoge con ella, el efectivo restante salta, y la operación cambia de carácter. Por eso el dato del ARV debe venir de ventas comparables vendidas, no de la esperanza — vuelva a correr la herramienta con un ARV más bajo antes de comprar para ver su exposición.
Las matemáticas son idénticas; el dato de renta puede verificarse contra el estándar de pago con nuestro Estimador de Renta. Al refinanciamiento no le importa de dónde viene la renta — le importa que sea real.