Una estrategia de salida (exit strategy) es el método planificado con el que un inversionista sale de una operación y la convierte de nuevo en dinero: ceder el contrato, renovar y vender (flip), mantener como alquiler, refinanciar y mantener, o vender a otro inversionista. Los inversionistas serios nombran una salida principal y una alternativa antes de comprar, porque cada salida exige cifras distintas: una propiedad comprada al precio de un flip puede no generar flujo como alquiler, y un alquiler comprado a precio de mercado no tiene margen de flip. La salida no se elige al final de la operación; la operación se elige para ajustarse a la salida.
La fórmula / la estructuraSin fórmula: la disciplina consiste en analizar la misma propiedad por separado para cada salida candidata y comprar solo si la salida principal supera sus cifras.
Exit Strategy: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Una casa ofrecida en $120,000: como flip (ARV de $205,000, rehabilitación de $55,000) el MAO es $88,500: no. Como alquiler en $120,000 con una renta de $1,450, supera el filtro del 1 % pero el flujo de caja tras todos los gastos es delgado. Como wholesale, no existe diferencia en $120,000. Tres salidas, tres noes: el resultado correcto, alcanzado sobre el papel en veinte minutos.
Qué afecta a Exit Strategy
- El precio de compra en relación con el cálculo de cada salida
- La profundidad del mercado para cada salida (reserva de compradores, reserva de inquilinos)
- El financiamiento disponible para cada camino
- Las propias habilidades y el capital del inversionista para cada camino
Guion de llamada con el vendedor (Seller Call Script) — gratis.
Palabra por palabra, cómo debería sonar una primera llamada con un vendedor: cálida, honesta y sin presión.