MAO — maximum allowable offer, la oferta máxima permitida — es el precio más alto que un inversionista puede pagar por una propiedad sin perder el margen necesario para reparaciones, costos de tenencia, costos de venta y ganancia. Se calcula a partir del ARV, no negociando desde el precio que pide el vendedor. Si el vendedor no acepta el MAO, lo correcto es retirarse, porque cada dólar por encima del MAO sale directamente de los costos o de la ganancia de la operación.
La fórmula / la estructuraMAO = (ARV × 0.70) − Costos de reparación (la forma de la regla del 70 %)
MAO: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. ARV de $215,000 y reparaciones de $40,000. MAO = ($215,000 × 0.70) − $40,000 = $150,500 − $40,000 = $110,500. Un wholesaler que busca una comisión de asignación de $10,000 contrataría con el vendedor en $100,500, dejando el precio del comprador final en el MAO de $110,500.
Qué afecta a MAO
- La exactitud del ARV: un ARV inflado infla el MAO de forma peligrosa
- La exactitud de la estimación de reparaciones
- El porcentaje utilizado (70 % es el filtro estándar; los mercados y las salidas lo modifican)
- Si una comisión de asignación debe caber dentro de él (wholesaling)
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.