ARV — after-repair value, el valor después de reparaciones — es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez renovada por completo, basado en ventas recientes de viviendas terminadas y similares en la zona. Es la cifra de referencia para los flips, las ofertas de wholesale y los refinanciamientos BRRRR: la regla del 70 %, la oferta máxima permitida y la tasación se derivan de ella. El ARV se establece con ventas comparables (comps), nunca solo con el precio que pide el vendedor ni con una estimación automática.
La fórmula / la estructuraSin fórmula: el ARV se deriva de las ventas comparables, ajustadas por tamaño, habitaciones y baños, estado y ubicación.
ARV: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Tres viviendas renovadas de 3 habitaciones, a menos de una milla, se vendieron en los últimos seis meses por $212,000, $219,000 y $205,000. Tras ajustar por el medio baño adicional y el lote más pequeño de la propiedad en cuestión, el ARV sustentado es $215,000. Todas las cifras siguientes — la oferta, el tope del presupuesto de rehabilitación — dependen de esos $215,000.
Qué afecta a ARV
- Las ventas comparables elegidas (distancia, antigüedad y similitud)
- Los ajustes por habitaciones, baños, superficie y lote
- La dirección del mercado entre las ventas comparables y hoy
- El nivel de renovación supuesto: el ARV presume una vivienda terminada y lista para la venta al público
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.