Un comp (comparable sale, venta comparable) es la venta reciente de una propiedad similar a la suya en ubicación, tamaño, habitaciones y baños y estado, utilizada como evidencia del valor de mercado. Los comps son la forma de establecer el ARV, de construir las tasaciones y de discutir el precio entre compradores, vendedores y prestamistas con hechos en lugar de opiniones. Un buen conjunto de comps es cercano, reciente y similar; cada diferencia entre un comp y su propiedad exige un ajuste, y demasiados ajustes significan que ese comp no pertenece al conjunto.
La fórmula / la estructuraSin fórmula: el valor proviene de un conjunto de ventas comparables ajustadas, con más peso en las más similares y más recientes.
Comp: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Propiedad en cuestión: 3 habitaciones, 2 baños, 1,400 pies cuadrados. Comps vendidos a menos de una milla en 6 meses: un gemelo casi exacto por $208,000; una vivienda de 1,550 pies cuadrados por $221,000 (ajustada a la baja por el tamaño); una de 3 habitaciones y 1 baño por $192,000 (ajustada al alza por el baño que falta). El conjunto sustenta un ARV cercano a $210,000, no los $235,000 que el vendedor esperaba, y no el precio bruto de ningún comp por separado.
Qué afecta a Comp
- La distancia: el mismo vecindario gana al mismo código postal
- La antigüedad: los mercados se mueven; las ventas viejas se descuentan o se excluyen
- El estado: un comp renovado valora una propiedad renovada
- Los ajustes por tamaño, habitaciones y baños, garaje, lote y comodidades
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.