BRRRR es una estrategia de comprar y mantener en cinco pasos: Buy (comprar) una propiedad deteriorada por debajo del mercado, Rehab (rehabilitarla) hasta dejarla alquilable y tasable, Rent (alquilarla) a un inquilino calificado, Refinance (refinanciar) al nuevo valor para recuperar la mayor parte o la totalidad del efectivo invertido, y Repeat (repetir) con el capital recuperado. El motor es el valor creado: el descuento más la renovación generan un valor contra el que el refinanciamiento puede prestar. La estrategia falla con más frecuencia en el refinanciamiento: una tasación por debajo del ARV esperado deja atrapado el efectivo del inversionista en la propiedad.
La fórmula / la estructuraARV necesario para recuperar todo el efectivo ≈ (Compra + Rehabilitación + Costos) ÷ LTV del refinanciamiento (p. ej., 0.75)
BRRRR: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Costo total de $138,000. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo al 75 %, la recuperación completa necesita una tasación de $138,000 ÷ 0.75 = $184,000. Comparables que sustentan $190,000 → la operación puede funcionar. Comparables que sustentan $170,000 → solo vuelven $127,500; $10,500 se quedan en la operación. Haga esta prueba antes de comprar, no después.
Qué afecta a BRRRR
- El descuento en la compra (sin descuento, no hay BRRRR)
- El resultado de la tasación: el momento de calificación de la estrategia
- Los requisitos de antigüedad (seasoning) del prestamista y los límites de LTV con retiro de efectivo
- El entorno de tasas de interés en el momento del refinanciamiento
- El flujo de caja tras el refinanciamiento, con el pago nuevo
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