Cada calculadora, cada desglose y cada página de datos de este sitio enlaza aquí. Si un número aparece en Wise Revival Partners, esta página explica la fórmula que lo respalda, de dónde salieron sus datos y quién lo verificó.
Oferta máxima permitida (MAO / regla del 70%). MAO = (ARV × 70%) − Reparaciones − $10,000. El 70% es el margen de seguridad: en el 30% restante tienen que caber los costos de cierre, los costos de mantener la propiedad, los costos de venta, los errores y la ganancia. Los $10,000 son el colchón de comisión mayorista incluido en cada operación de Wise Revival. Trabajado completo en una operación real: el desglose de Royal Woods.
ARV. El valor después de la reparación se aprueba solo a partir de propiedades comparables vendidas y renovadas — tamaño parecido, la misma zona, ventas recientes — y solo cuando al menos 3 comparables sólidos lo respaldan. Por debajo de ese nivel, no publicamos ningún ARV. Un paquete real de comparables nuestro aprobó $206,560 a partir de 10 comparables dentro del mismo código postal; otro, en un mercado sin divulgación de precios, no aprobó ninguno con honestidad (64 filas de ventas, 5 con precio, 2 parecidas). Ambos resultados son el sistema funcionando.
Tasa de capitalización y NOI. NOI = ingreso bruto efectivo − gastos operativos. Los pagos de la deuda, la depreciación y el impuesto sobre la renta del propietario nunca son gastos operativos. Tasa de capitalización = NOI ÷ valor, y valor = NOI ÷ tasa de capitalización — la tasa sale de ventas comparables reales en ese mercado, nunca de un promedio nacional.
Flujo de caja y rendimiento sobre el efectivo invertido. Flujo de caja = NOI mensual − pago de la hipoteca. Rendimiento sobre el efectivo = flujo de caja anual ÷ efectivo total invertido (enganche + costos de cierre + reparaciones). La vacancia y las reparaciones siempre son líneas presupuestadas; una hoja que solo funciona con 0% de vacancia no funciona.
Niveles de rehabilitación. Los estimados de reparaciones se calculan con niveles por pie cuadrado (cosmético, grado medio, renovación total), verificando primero el techo, el HVAC y los cimientos — los tres grandes antes que los acabados, siempre.
Estándares de pago de la Sección 8: los datos de renta justa de mercado / FMR por área pequeña de HUD FY2027 — el conjunto de datos federal publicado, acreditado en cada página que lo usa. Cifras de propiedades e impuestos: registros fiscales y de parcelas de los condados en los mercados donde operamos (solo nuestro conjunto de datos fiscales de El Paso cubre 45,221 parcelas). Números de operaciones: los registros y paquetes de comparables propios de Wise Revival — un desglose publica solo números que podamos respaldar con esos registros, completos. Resúmenes de leyes: texto de estatutos revisado a través de nuestro filtro legal antes de publicarse — vea el aviso en cada página de leyes.
Dos nombres respaldan cada número. Quien escribe hace la operación; quien verifica la vuelve a hacer por su cuenta. Los resultados de las calculadoras de este sitio se verificaron a mano contra ejemplos trabajados antes del lanzamiento — la calculadora principal, con los datos de Royal Woods (ARV $208,244, reparaciones $39,540), devuelve exactamente $96,231. Las familias de datos se actualizan al ritmo de su fuente: los estándares de pago con la publicación de HUD, las páginas de leyes cuando cambia un estatuto y los desgloses con fecha y nunca editados en silencio. Cuando nos equivocamos en un número, la corrección va en la página con una nueva marca de última actualización — el número anterior no desaparece en silencio.
Nada de estadísticas inventadas, nada de historias de éxito redondeadas, nada de números de testimonios y nada de «resultados promedio de estudiantes». Si una cifra de este sitio no puede rastrearse hasta una fórmula de arriba y una fuente de arriba, no pertenece aquí — díganos y la corregiremos o la retiraremos.
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