La propiedad, la situación y cada número — exactamente como pasaron por nuestro propio proceso. Es el mismo ejemplo trabajado que lleva nuestro Paquete de matemáticas para su primera operación, publicado aquí completo.
11953 Royal Woods Dr — una casa que nuestro análisis marcó por una sola razón: el precio que pedía la parte vendedora estaba muy por debajo de lo que las casas renovadas de la zona se estaban vendiendo en realidad. En esa diferencia es donde viven las operaciones, y también es donde los principiantes salen lastimados, porque una casa barata no es una operación hasta que el valor renovado esté probado.
Antes de que existiera cualquier número de oferta, había que responder dos preguntas con evidencia. Primera: ¿por cuánto se venden en realidad las casas renovadas cercanas a esta — no por cuánto se anuncian, sino por cuánto se venden? Segunda: ¿cuánto costará, con honestidad, llevar esta casa a ese nivel? Solo después de tener ambas respuestas en papel se aplicó la fórmula.
El ARV de abajo se aprobó a partir de propiedades comparables vendidas y renovadas — la prueba de comparables renovados que exige nuestro proceso (vea cómo calculamos los números). La cifra de reparaciones es el estimado con el que se evaluó la operación. El colchón de comisión es la comisión mayorista incluida en cada cálculo de oferta máxima de Wise Revival.
| Línea | Cantidad |
|---|---|
| ARV — valor después de la reparación, probado con ventas comparables de propiedades renovadas | $208,244 |
| × 70% (el margen de la regla del 70%) | $145,771 |
| − Reparaciones (estimado) | − $39,540 |
| − Colchón de comisión (incluido en cada operación de Wise Revival) | − $10,000 |
| = Oferta máxima permitida (MAO) | $96,231 |
| Margen bruto que queda en la operación (ARV − MAO − reparaciones) | $72,473 |
La regla de decisión con la que se evaluó esta operación es la misma regla con la que se evalúa cada operación de Wise Revival: el número del vendedor se compara con nuestro máximo — nunca al revés. A $96,231 o por debajo, las matemáticas funcionan y la operación avanza. Por encima de esa cifra, nos retiramos — con cortesía, el mismo día, y explicamos por qué. Los números de esta propiedad se publican porque son el ejemplo de enseñanza más limpio de nuestros registros de la fórmula haciendo su trabajo: el techo de la oferta lo pusieron los comparables y las reparaciones, no la emoción por la casa.
Enamorarse de una casa es la manera en que los inversionistas se arruinan. Use comparables de ventas reales, use un número de reparaciones real, aplique la fórmula y deje que las matemáticas decidan. Su ego no es su amigo — a los números no les importa cuánto le gusta la casa. Y nunca compre con una sola salida: una salida es una apuesta; dos salidas son un plan.
Haga este mismo cálculo con su propia operación, gratis: la Calculadora de la regla del 70% / MAO. Aprenda la disciplina de comparables detrás del ARV: la Lista de verificación para comparar propiedades. Más operaciones reales, en un solo PDF: el Paquete de desgloses de operaciones.