Los niveles de rehabilitación (rehab tiers) son los alcances estándar usados para estimar el costo de renovación antes de que exista una cotización de un contratista: cosmético (pintura, pisos, accesorios y reparaciones menores, con los sistemas en buen estado), intermedio (el trabajo cosmético más la renovación de cocina y baños y algunos sistemas) y reconstrucción total o full gut (desmontada hasta la estructura, con todos los sistemas reemplazados y posibles cambios de distribución). Cada nivel tiene un rango de costo por pie cuadrado en un mercado dado, y los sistemas de gran costo — techo, HVAC, cimentación, drenaje y electricidad — se cotizan por separado, además de la cifra del nivel.
La fórmula / la estructuraEstimación ≈ (Nivel $/pie cuadrado × Superficie habitable) + Partidas de gran costo + Contingencia (10–15 %)
Rehab Tiers: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Una casa de 1,300 pies cuadrados clasificada como intermedia en un mercado donde ese nivel se mueve, como ejemplo, entre $30 y $40 por pie cuadrado da $39,000–$52,000. El techo necesita reemplazo más allá de lo previsto en el nivel, así que se cotiza por separado, y se añade una contingencia del 10 % antes de que la cifra entre en el cálculo de la oferta. Los rangos por nivel son locales: calíbrelos con cotizaciones reales de su mercado.
Qué afecta a Rehab Tiers
- Los precios locales de mano de obra y materiales
- Qué sistemas se califican como reparación y cuáles como reemplazo
- La edad de la casa y las condiciones ocultas (pudrición, cableado, desagües de hierro fundido)
- Los requisitos de permisos para ese alcance
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.