Una novación (novation) es la sustitución de un contrato nuevo — o de una parte nueva — por uno existente, con el consentimiento de todas las partes, extinguiendo la obligación original. En bienes raíces aparece en transacciones creativas en las que, en lugar de ceder un contrato de compra, las partes cancelan el acuerdo original y el vendedor firma un contrato nuevo directamente con el comprador final, a menudo con el inversionista original compensado mediante un acuerdo de comisión separado. Como el vendedor contrata a sabiendas con el comprador real, la novación puede evitar las restricciones a la cesión y los problemas de revelación, pero depende por completo del consentimiento informado del vendedor y de un papeleo limpio, y los requisitos del prestamista, del título y de la ley estatal deciden si una estructura dada funciona. Obtenga revisión legal antes de usarla.
La fórmula / la estructuraSin fórmula: una sustitución legal — el contrato original se cancela por acuerdo; se firma un contrato nuevo entre el vendedor y el comprador final; la compensación del intermediario se gestiona con un acuerdo de comisión revelado.
Novation: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Un inversionista tiene una casa bajo contrato en $90,000 y un comprador minorista en $128,000 cuyo prestamista no financiará una estructura de cesión. Con revelación completa, el vendedor cancela el contrato original y firma directamente con el comprador final en $128,000; al inversionista se le paga bajo un acuerdo separado de comisión por novación, mostrado a la compañía de títulos. La misma economía que una cesión, otro camino legal, elegido porque el financiamiento lo exigía.
Qué afecta a Novation
- El consentimiento informado del vendedor (la estructura se derrumba sin él)
- Las reglas de financiamiento del comprador final sobre cesiones y sustituciones de contrato
- Los requisitos de la compañía de títulos y del abogado
- La ley estatal sobre wholesaling y acuerdos de comisión
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