Subject-to es una estructura de compra en la que el comprador toma el título de una propiedad mientras la hipoteca existente del vendedor permanece vigente, y el comprador hace los pagos del préstamo del vendedor. La escritura se transfiere; la deuda, no: el préstamo sigue a nombre del vendedor, y la mayoría de las hipotecas llevan una cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale) que da al prestamista el derecho (no la obligación) de exigir el pago total cuando el título se transfiere. Usado legítimamente, el subject-to sirve a vendedores cuyo saldo y cuyo calendario hacen inviable una venta convencional, y exige revelación completa por escrito, reservas detrás de los pagos y, normalmente, administración del préstamo por un tercero, porque el crédito del vendedor está en juego mientras el préstamo viva. Las estructuras varían por estado; obtenga revisión legal.
La fórmula / la estructuraSin fórmula: una estructura cuya prueba de viabilidad es que la renta de mercado (o la salida) debe cubrir con holgura el PITI del préstamo existente más los costos del arrendador y las reservas.
Subject-To: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. El vendedor debe $168,000 con un pago (PITI) de $1,240 al mes y va tres pagos atrasado; el valor de la vivienda tal como está es unos $175,000, demasiado justo para que una venta convencional resuelva los atrasos. Un inversionista pone el préstamo al corriente, toma el título subject-to y alquila la vivienda por $1,650 al mes. El préstamo del vendedor se mantiene al corriente en lugar de terminar en ejecución, siempre que el inversionista siga cumpliendo, y por eso las revelaciones y las reservas son la operación.
Qué afecta a Subject-To
- La tasa y el pago del préstamo existente (las tasas antiguas y bajas son el motor económico)
- El riesgo de la cláusula due-on-sale y el plan si el prestamista exige el pago del préstamo
- Las reservas y la fiabilidad de pago del comprador
- La ley estatal y la calidad de las revelaciones por escrito
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