El multiplicador de la renta bruta (GRM) es el precio de la propiedad dividido entre su ingreso bruto anual por alquileres. Es la herramienta de filtro más contundente y menos fina de los alquileres: ignora todos los gastos, lo que la hace rápida y errónea en una dirección predecible. Los inversionistas la usan para comparar de un vistazo propiedades similares en el mismo mercado — cuanto menor el GRM, más renta compra cada dólar de precio — y luego la descartan en favor del análisis basado en el NOI para cualquier decisión real.
La fórmula / la estructuraGRM = Precio ÷ Renta bruta anual
Gross Rent Multiplier: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Una propiedad con precio de $240,000 se alquila por $1,900 al mes: $22,800 al año. GRM = $240,000 ÷ $22,800 = 10.5. Una propiedad comparable a $225,000, alquilada por $1,850 al mes ($22,200 al año), tiene un GRM de 10.1: ligeramente más renta por dólar de precio, antes de que entren los gastos en el panorama.
Qué afecta a Gross Rent Multiplier
- El nivel de la renta en relación con el precio en ese mercado concreto
- Nada sobre los gastos: dos propiedades con el mismo GRM pueden tener impuestos y mantenimiento radicalmente distintos
- Las normas por tipo de propiedad (los rangos de GRM difieren entre viviendas unifamiliares y multifamiliares pequeñas)
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.