La tasa de capitalización (cap rate) es el ingreso operativo neto de una propiedad dividido entre su precio o su valor, expresado como porcentaje. Mide el rendimiento que produce la propiedad en sí, antes de cualquier financiamiento: dos inversionistas con préstamos distintos pueden comparar el mismo edificio por su cap rate. El cap rate no es el flujo de caja ni una medida completa del rendimiento: ignora la deuda y solo es tan honesto como el NOI en el que se basa.
La fórmula / la estructuraCap Rate = NOI ÷ Precio (o valor) de la propiedad
Cap Rate: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Una propiedad en alquiler produce $18,000 al año de NOI. A un precio de $260,000, cap rate = $18,000 ÷ $260,000 = 6.9 %. Al precio de $300,000 por el mismo NOI, el cap rate baja a 6.0 %: la propiedad no cambió; cambió el precio.
Qué afecta a Cap Rate
- La exactitud del NOI: gastos subestimados inflan la tasa
- El precio pagado o el valor tasado
- Las normas del mercado: los cap rates varían por ciudad, tipo de propiedad y entorno de tasas de interés
- Las expectativas de crecimiento de la renta y de los gastos (los compradores aceptan cap rates menores donde se espera crecimiento)
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.