El hard money es un préstamo a corto plazo de un prestamista privado o especializado, evaluado principalmente contra el valor de la propiedad y no contra los ingresos o el historial crediticio del prestatario. Es el combustible estándar de los flips y de las compras BRRRR: cierra rápido, es flexible con el estado de la propiedad (un banco no presta sobre una casa sin cocina funcional; un prestamista de hard money espera exactamente eso) y es caro: tasas de interés más altas, puntos de originación y plazos que normalmente se miden en meses. Es una herramienta para operaciones que se venderán o refinanciarán pronto, y una trampa para las que se prolongan.
La fórmula / la estructuraFactores del costo: intereses (a menudo solo intereses, mensuales) + puntos en la originación + gastos, en un plazo corto: el costo total depende mucho de la rapidez con que usted salga.
Hard Money: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Un préstamo de hard money de $120,000 a una tasa de ejemplo del 11 %, solo intereses, cuesta unos $1,100 al mes, más 2 puntos ($2,400) pagados en la originación. Un proyecto de 6 meses paga aproximadamente $9,000 en intereses y puntos; el mismo préstamo en un proyecto que se alarga a 12 meses paga unos $15,600. Con esta herramienta, la velocidad es literalmente dinero. Las tasas y los puntos varían mucho según el prestamista y la operación: son cifras de ejemplo.
Qué afecta a Hard Money
- Los límites de préstamo a valor (LTV) y de valor tras la reparación que fija el prestamista
- La trayectoria del prestatario (los flippers con experiencia obtienen mejores condiciones)
- El tipo de propiedad y el mercado
- El calendario: el costo se acumula mes a mes
Paquete de matemáticas de la primera operación (First-Deal Math Pack) — gratis.
La hoja de cálculo, la guía de una página del MAO y la lista de verificación de comparables: el cálculo de una página que hacemos antes de cualquier oferta.