La regla del 50 % es una suposición de filtro para alquileres: los gastos operativos — vacancia, impuestos, seguro, mantenimiento, administración y servicios pagados por el propietario — consumirán aproximadamente la mitad del ingreso bruto por alquileres con el tiempo. La hipoteca no está incluida en ese 50 %; se paga con lo que queda. Los inversionistas nuevos suelen considerar la cifra pesimista hasta que poseen una propiedad durante un cambio de inquilino, una revaluación fiscal y un año de techo nuevo; los propietarios con experiencia la usan como suposición inicial y la ajustan solo con evidencia específica de la propiedad.
La fórmula / la estructuraGastos operativos ≈ 50 % de la renta bruta → NOI ≈ 50 % de la renta bruta (antes del servicio de la deuda)
50% Rule: un ejemplo resuelto
Ejemplo resuelto. Renta bruta de $1,800 al mes. La regla estima $900 de gastos operativos y $900 de NOI. Si el pago de la hipoteca es $720, el flujo de caja estimado es $180 al mes antes de las reservas de capital: poco, y el análisis completo debería confirmar o mejorar cada línea antes de una compra.
Qué afecta a 50% Rule
- La edad de la propiedad y el estado de sus sistemas (el parque antiguo supera el 50 % a lo largo de una década)
- Las propiedades más nuevas con garantías (pueden estar por debajo del 50 % al principio)
- La carga fiscal de la jurisdicción
- Si la administración y las reservas se incluyen con honestidad
Lista de verificación para comparables (Comping Checklist) — gratis.
La lista de 14 puntos que revisamos en cada propiedad antes de mencionar cualquier cifra.