Este es el paso sobre el que gira toda la ruta. Tres números — cuánto valdrá la casa, cuánto costarán las reparaciones y, por tanto, cuánto se puede ofrecer — deciden si una operación gana dinero o lo pierde en silencio.
El valor después de la reparación (ARV) es lo que la casa terminada se venderá, probado por los comparables del Paso 4. No es el precio que pide el vendedor, ni la estimación de un sitio web, ni lo que un mercado caliente quizá pague. Cuando la evidencia es débil, se usa el extremo conservador del rango. Cada dólar de ARV inventado se convierte en un dólar de oferta inventada, y el mercado cobra esa deuda en la reventa, con intereses. El ARV y los comparables que lo sostienen se escriben en la parte superior de cada hoja de operación, para que quien la revise pueda cuestionar primero la base.
Las reparaciones se estiman sobre la casa tal como está, por niveles: cosmético (pintura, pisos, accesorios, limpieza), grado medio (cocinas, baños, trabajo en sistemas) y renovación completa (techo, cimientos, distribución, todo). Hay que recorrerla o conseguir ojos sobre ella siempre que se pueda, fotografiar cada sistema y valorar con rangos por pie cuadrado según el nivel, más partidas para los cinco grandes — techo, HVAC, electricidad, plomería y cimientos. Se agrega una contingencia que realmente se respete: las sorpresas viven dentro de las paredes. Un número de reparación construido con esperanza es la forma en que un buen ARV produce igualmente una mala operación. El Paso 11 profundiza en dirigir la rehabilitación misma.
La oferta máxima admisible (MAO) protege el margen que la operación necesita para sobrevivir. La forma clásica de filtro es la regla del 70%: MAO es igual al 70 por ciento del ARV menos las reparaciones. En un ejemplo meramente ilustrativo — una casa con un ARV de $200,000 y $30,000 en reparaciones — eso es $140,000 menos $30,000, para una oferta máxima de $110,000. El 30 por ciento retenido no es codicia; cubre costos de tenencia, costos de venta, financiamiento y ganancia. El resultado se trata como techo para el filtro, y después se refina con los costos reales de tenencia y venta en cualquier operación que se persiga. Por encima del techo, lo honesto es renegociar o retirarse.
Se usa una sola hoja para cada operación: ARV, reparaciones, costos de tenencia, costos de venta, financiamiento, margen deseado, oferta. La constancia expone los propios errores — si los números de una operación se ven misteriosamente mejores, la hoja muestra qué entrada cambió y si el cambio es evidencia u optimismo. Los números se hacen antes de que la conversación con el vendedor los moldee, y se rehacen cuando llega información nueva: un presupuesto de techo, un comparable olvidado, un calendario que se alarga. Los números pueden cambiar cuando cambian los hechos. No pueden cambiar porque alguien se enamoró de una casa.
La Calculadora de la regla del 70% enlazada en esta página hace el filtro al instante, y el Paquete de Números para la Primera Operación ofrece la versión en papel. Hay que usarlos — y después, en las primeras operaciones, hacer también la aritmética a mano una vez. El punto no es desconfiar de la herramienta. El punto es dominar la lógica tan por completo que un error de dedo se detecte de un vistazo y cada línea se pueda explicar a un vendedor o a un comprador sin notas. La fluidez con estos tres números es lo que hace rápido cada paso posterior.
No se limite a leer este paso — trabájelo. Abra la Calculadora de la regla del 70% y pase una propiedad real o de práctica por ella, y después lea la guía completa de este paso: Los números de un flip. Escriba lo producido — un número, una lista, una decisión — en un expediente de operación que conservará. Cada paso posterior supone que ese artefacto existe. Si un término de esta página es nuevo, el glosario lo define con un ejemplo trabajado, y los centros de temas reúnen todo sobre el asunto en un solo lugar. El progreso en este negocio es, en su mayor parte, papeleo terminado y números honestos, repetidos hasta que se componen.
Este paso está hecho cuando se puede señalar el artefacto que produjo — una decisión escrita, un número trabajado, una lista, un papel firmado o una entrada de registro — y explicar, en lenguaje sencillo, cómo se obtuvo y qué lo cambiaría. Si solo se puede decir que se leyó sobre ello, el paso aún no está hecho, y seguir adelante de todos modos es como los huecos se esconden hasta que una operación en vivo los encuentra al peor precio. También está hecho cuando se conoce el propio punto débil dentro de él: la entrada que se estimó en lugar de verificarse, la conversación que se está evitando, la fecha límite que no se ha anotado en el calendario. Ese punto débil se nombra en el expediente de la operación y se le da una fecha. Los pasos de esta ruta no son materias escolares que se aprueban una vez; son estaciones que se revisitarán en cada operación, más rápido cada vez, porque el artefacto de la última operación se convierte en la plantilla de la siguiente.
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