Paso 10: Financiar la operación — dinero de otros

Paso 10.1 — El menú de financiamiento, descrito con honestidad

Para una asignación mayorista, puede que no haga falta financiamiento de compra alguno — el comprador financia el cierre. Para cerrar personalmente, las fuentes habituales son el efectivo propio, el efectivo de un socio, prestamistas privados (personas conocidas), prestamistas de dinero duro (empresas que prestan a corto plazo sobre operaciones) y préstamos convencionales o de cartera para tenencias. Cada uno tiene un precio: intereses, puntos, tarifas, rapidez y cuánto del precio y de la rehabilitación cubrirá. Ninguno lo cubre todo, y cualquier prestamista que prometa hacerlo debe verificarse dos veces. El trabajo consiste en emparejar el dinero con la salida elegida en el Paso 1.

Paso 10.2 — Qué evalúan realmente los prestamistas

Los prestamistas valoran el riesgo, no el entusiasmo. Miran los números de la operación (ARV, reparaciones, precio de compra — la hoja del Paso 5), la experiencia, el efectivo dentro de la operación y la salida. Un prestatario primerizo con una operación fuerte y reservas reales de efectivo es financiable; un prestatario con experiencia que presenta una operación débil no lo es. Hay que llevar un paquete completo: contrato, comparables, estimación de rehabilitación, calendario y plan de salida, en un expediente organizado. Los operadores que reciben financiamiento una y otra vez son los cuyos paquetes responden preguntas antes de que se hagan.

Paso 10.3 — Ponga precio al dinero dentro de los números antes de pedirlo prestado

Intereses, puntos, tarifas de desembolso, requisitos de seguro y costos de prórroga pertenecen a la hoja junto a los costos de tenencia y venta — antes de firmar un contrato, no después. En un ejemplo meramente ilustrativo, un préstamo que agrega varios miles en costo de financiamiento reduce la oferta máxima aproximadamente en esa misma cantidad; la disciplina del MAO del Paso 5 absorbe los costos de financiamiento, o la operación lo absorbe a uno. También se modela el calendario con honestidad: si la rehabilitación se alarga, ¿cuánto cuesta cada mes extra y la operación sigue funcionando? Si solo funciona en el calendario más rápido, no funciona.

Paso 10.4 — Proteja a las personas cuyo dinero se usa

Los prestamistas privados suelen ser amigos, familia o inversionistas locales cuya confianza es la verdadera línea de crédito. Se usan notas escritas y escrituras de fideicomiso preparadas o revisadas por un abogado, nunca un apretón de manos y una promesa. Se paga a tiempo, se comunica antes de que un problema se convierta en sorpresa y nunca se pide prestado contra una operación que no se financiaría con dinero propio. Un prestamista privado quemado termina una carrera de financiamiento en un mercado pequeño, y los mercados hablan. La reputación ante los prestamistas, como ante vendedores y compradores, es un activo que se compone — hay que protegerla en consecuencia.

Paso 10.5 — Construya el financiamiento antes de necesitarlo

Hay que conocer prestamistas cuando no se tiene ninguna operación: asistir a las reuniones del Paso 3, preguntar qué financian y qué evitan, y tomar notas. Cuando llega un contrato, lo deseable es una lista corta de prestamistas cuyos criterios ya se conocen, no un fin de semana de llamadas en frío. Después de cada operación financiada, se hace balance con el prestamista: qué funcionó, qué quiere ver la próxima vez. El financiamiento se vuelve más fácil con cada pago limpio y más difícil con cada excusa. Para el Paso 16, esas relaciones se convierten en parte del sistema que permite que una segunda y una tercera operación avancen a la vez.

Haga este paso ahora

No se limite a leer este paso — trabájelo. Abra la Calculadora de ganancia de un flip y pase una propiedad real o de práctica por ella, y después lea la guía completa de este paso: Financiar operaciones con dinero de otros (OPM). Escriba lo producido — un número, una lista, una decisión — en un expediente de operación que conservará. Cada paso posterior supone que ese artefacto existe. Si un término de esta página es nuevo, el glosario lo define con un ejemplo trabajado, y los centros de temas reúnen todo sobre el asunto en un solo lugar. El progreso en este negocio es, en su mayor parte, papeleo terminado y números honestos, repetidos hasta que se componen.

Cómo sabrá que este paso está hecho

Este paso está hecho cuando se puede señalar el artefacto que produjo — una decisión escrita, un número trabajado, una lista, un papel firmado o una entrada de registro — y explicar, en lenguaje sencillo, cómo se obtuvo y qué lo cambiaría. Si solo se puede decir que se leyó sobre ello, el paso aún no está hecho, y seguir adelante de todos modos es como los huecos se esconden hasta que una operación en vivo los encuentra al peor precio. También está hecho cuando se conoce el propio punto débil dentro de él: la entrada que se estimó en lugar de verificarse, la conversación que se está evitando, la fecha límite que no se ha anotado en el calendario. Ese punto débil se nombra en el expediente de la operación y se le da una fecha. Los pasos de esta ruta no son materias escolares que se aprueban una vez; son estaciones que se revisitarán en cada operación, más rápido cada vez, porque el artefacto de la última operación se convierte en la plantilla de la siguiente.