Con un contrato firmado, se abren dos puertas: asignar el contrato a otro comprador por una tarifa, o cerrar la casa personalmente y asumir lo que sigue. Este paso ayuda a elegir a propósito.
Una asignación transfiere los derechos bajo el contrato de compra a otro comprador, que entra y cierra con el vendedor al precio del contrato más la tarifa de asignación. Nunca se toma título. La tarifa se gana por encontrar la operación, negociarla y entregar un comprador listo — trabajo real, valorado abiertamente. Se usa un acuerdo de asignación escrito, se divulga lo que el estado exige y se comprueba que el contrato original permite asignar o que el vendedor consiente por escrito. Las sorpresas en la compañía de títulos destruyen asignaciones; el papeleo acordado a la vista las protege.
Se cierra cuando el diferencial es lo bastante grande para justificar la propiedad, cuando ningún comprador encaja con una tarifa justa, cuando se quiere la casa como flip o renta personalmente, o cuando la asignación está restringida y la operación sigue siendo fuerte. Cerrar significa dinero real: fondos de compra, costos de cierre, costos de tenencia desde el primer día y el trabajo de rehabilitación y salida de los Pasos 11 a 13. Esa cuenta completa se hace antes de elegir esta puerta, con el plan de financiamiento del Paso 10 ya identificado. Ser propietario por accidente — porque una asignación fracasó en el último minuto — es la versión más cara de esta lección.
Se envía a los compradores emparejados de la lista del Paso 3 un paquete completo de inmediato: precio del contrato, tarifa, detalles de la propiedad, estado, instrucciones de acceso y fecha límite de cierre. Se fija una ventana corta y honesta para respuestas, se confirman los fondos del comprador y se firma la asignación con su depósito donde la práctica del mercado lo pide. El vendedor se mantiene informado al nivel que exige el contrato. Si ningún comprador muerde con la tarifa, se recorta la tarifa antes de recortar el precio del vendedor — y si aun así no se mueve, se avisa al vendedor temprano. La honestidad temprana conserva opciones; el silencio las elimina.
La ley del wholesaling cambia estado por estado: deberes de divulgación, cuestiones de licencia, restricciones de mercadeo sobre propiedades que no se poseen y reglas sobre anunciar un contrato en lugar de una casa. Nuestras páginas de leyes y el material de una página por estado resumen los estados donde operamos, y el material revisado por Mike es el único que publicamos — pero los hechos propios y el estado propio mandan, y un abogado de ese estado tiene la última palabra. La información general aquí no es asesoría legal. La práctica de asignación debe construirse para sobrevivir a la luz del día: papel divulgado, acuerdos escritos, ninguna promesa que no se pueda cumplir.
Sea cual sea la puerta elegida, hay que terminar limpio: confirmar que la hoja de cierre coincide con los acuerdos, asegurarse de que el vendedor sabe quién viene al cierre y estar localizable ese día. Después se registra el resultado, se paga a quienes ayudaron, se agradece al vendedor y se actualizan las notas de la lista de compradores con quién cumplió. Después se hacen las dos preguntas de escala del Paso 16 mientras la operación está fresca: ¿qué produjo esta operación y qué haría más fácil la siguiente? Cada asignación o cierre es matrícula. Hay que cobrar la lección a propósito.
No se limite a leer este paso — trabájelo. Abra la Calculadora de wholesaling y pase una propiedad real o de práctica por ella, y después lea la guía completa de este paso: Contratos y asignaciones explicados. Escriba lo producido — un número, una lista, una decisión — en un expediente de operación que conservará. Cada paso posterior supone que ese artefacto existe. Si un término de esta página es nuevo, el glosario lo define con un ejemplo trabajado, y los centros de temas reúnen todo sobre el asunto en un solo lugar. El progreso en este negocio es, en su mayor parte, papeleo terminado y números honestos, repetidos hasta que se componen.
Este paso está hecho cuando se puede señalar el artefacto que produjo — una decisión escrita, un número trabajado, una lista, un papel firmado o una entrada de registro — y explicar, en lenguaje sencillo, cómo se obtuvo y qué lo cambiaría. Si solo se puede decir que se leyó sobre ello, el paso aún no está hecho, y seguir adelante de todos modos es como los huecos se esconden hasta que una operación en vivo los encuentra al peor precio. También está hecho cuando se conoce el propio punto débil dentro de él: la entrada que se estimó en lugar de verificarse, la conversación que se está evitando, la fecha límite que no se ha anotado en el calendario. Ese punto débil se nombra en el expediente de la operación y se le da una fecha. Los pasos de esta ruta no son materias escolares que se aprueban una vez; son estaciones que se revisitarán en cada operación, más rápido cada vez, porque el artefacto de la última operación se convierte en la plantilla de la siguiente.
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