Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en Nevada: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Extrajudicial (subasta del fideicomisario bajo un deed of trust (escritura de fideicomiso)); la ejecución hipotecaria judicial también está disponible bajo la regla de una sola acción (one-action rule).
Subasta extrajudicial del fideicomisario bajo NRS 107.080 — la vía utilizada de forma abrumadora. La ejecución hipotecaria judicial (NRS 40.430-40.459) es la alternativa; una hipoteca sin power of sale (facultad de venta extrajudicial) debe ejecutarse judicialmente.
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | Solo para préstamos hipotecarios residenciales de propietario ocupante: aviso previo al incumplimiento (resumen de la cuenta, monto para subsanar, alternativas para prevenir la ejecución hipotecaria, contactos de asesoría) y contacto requerido con el prestatario | >= 30 días antes de registrar el aviso de incumplimiento, y >= 30 días después del incumplimiento (NRS 107.500, 107.510) |
| 2. | Registre el aviso de incumplimiento y la elección de venta; envíe por correo copias (registrado/certificado) al otorgante, al titular registral del título, a las partes que solicitaron aviso y a los garantes; para la ejecución hipotecaria residencial, registre también la declaración jurada de autoridad y fije una copia en la propiedad | Día 0 (NRS 107.080(2)-(3), 107.0805, 107.087); copias para las partes que solicitaron aviso enviadas por correo dentro de los 10 días (NRS 107.090) |
| 3. | Ventana de rehabilitación (pagar los atrasos, cargos y costos — distinta de la redención) | 35 días en general (NRS 107.080(2)(a)); para residencial de propietario ocupante, hasta 5 días antes de la venta (NRS 107.0805(1)(a)) |
| 4. | Propietario ocupante: entregue el aviso legal de peligro 'YOU ARE IN DANGER OF LOSING YOUR HOME' con una copia del pagaré; se adjuntan el aviso y los formularios de mediación (Foreclosure Mediation Program) | >= 60 días antes de la venta (NRS 107.085(2)(a)); mediación según NRS 107.086 |
| 5. | Período de espera obligatorio después del aviso de incumplimiento | >= 3 meses naturales deben transcurrir después del registro (NRS 107.080(2)(d)) |
| 6. | Registre y entregue el aviso de venta: notifique/envíe por correo a todas las personas con derecho; fíjelo en lugares públicos durante 20 días sucesivos; publíquelo una vez por semana durante 3 semanas consecutivas; fíjelo en la propiedad (residencial) | Después de que vencen los 3 meses (NRS 107.080(4)); fijación en la propiedad <= 15 días antes de la venta (NRS 107.087) |
| 7. | Subasta del fideicomisario (subasta pública) | 9 a.m.-5 p.m. en el lugar público designado por el condado (NRS 107.081) |
NINGUNA después de una subasta del fideicomisario — la venta confiere el título 'without equity or right of redemption' (NRS 107.080(5)). Después de una venta JUDICIAL existe una redención de 1 año (NRS 21.190, 21.210: precio de compra + 1% por mes + impuestos/cargos/pagos de gravámenes anteriores).
Permitida. La solicitud debe presentarse dentro de los 6 meses posteriores a la venta (NRS 40.455(1); varias parcelas: 6 meses desde la última venta, nunca más de 2 años después de la primera, § 40.455(2)). El tribunal celebra una audiencia sobre el valor justo de mercado (NRS 40.457); la sentencia no podrá exceder el MENOR entre (la deuda menos el FMV al momento de la venta) o (la deuda menos el precio de venta), con intereses (NRS 40.459). Una parte que compró el derecho a la deficiencia también está limitada por la contraprestación que pagó (NRS 40.459). PROHIBICIÓN ESTRECHA: no hay deficiencia solo si se cumplen TODOS los requisitos de NRS 40.455(3) — el acreedor es una institución financiera, vivienda unifamiliar propiedad del deudor al momento de la venta, los fondos del préstamo se usaron para comprar la propiedad, el deudor la ocupó continuamente como su residencia principal, y nunca fue refinanciada. No existe una regla general de purchase-money; los préstamos para inversionistas/no ocupados por el propietario y de prestamistas privados quedan fuera de la prohibición.
Sea cual sea la etapa de la ejecución hipotecaria, un inversionista que compra la casa sigue siendo un comprador principal bajo las reglas de wholesaling de este estado: consulte la página de leyes de wholesaling de este estado para ver las reglas de cesión, divulgación y comercialización que aplican a la compra en sí.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.