Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en Colorado: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Extrajudicial (ejecución hipotecaria por fideicomisario público); también está disponible la ejecución hipotecaria judicial.
Ejecución hipotecaria a través del fideicomisario público del condado bajo C.R.S. Title 38, Article 38 — la vía estándar. No está libre de tribunales: una orden judicial Rule 120 que autorice la venta es obligatoria (§ 38-38-105). Las hipotecas y los deed of trust (escritura de fideicomiso) con fideicomisario privado se ejecutan judicialmente (subasta del sheriff).
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | Aviso previo a la ejecución hipotecaria al otorgante (línea de ayuda sobre ejecución hipotecaria, contacto de mitigación de pérdidas, advertencia sobre honorarios de consultores de ejecución hipotecaria) — solo incumplimientos de pago en propiedad residencial | >= 30 días después del incumplimiento Y >= 30 días antes de presentar el NED (§ 38-38-102.5(2)-(3)) |
| 2. | Presentar el aviso de elección y demanda (NED) y la prueba de la deuda ante el fideicomisario público del condado; el NED se registra | Día 0 — inicia el reloj de la venta (§§ 38-38-101, 38-38-102) |
| 3. | Primer aviso combinado enviado por correo por el fideicomisario público a la lista de correo | <= 20 días naturales después de que se registra el NED (§ 38-38-103(1)(a)) |
| 4. | Obtener la orden Rule 120 que autoriza la venta del tribunal de distrito | La copia debe llegar al fideicomisario público a más tardar al mediodía del 2.º día hábil anterior a la venta o la venta se pospone (§ 38-38-105(2)(b)) |
| 5. | Segundo aviso combinado enviado por correo; comienza la publicación en el periódico del aviso combinado | 60 a 45 días naturales antes de la fecha de la venta; publicación una vez por semana durante 5 semanas consecutivas (§ 38-38-103(1)(b), (5)(a)) |
| 6. | Período para subsanar: presentar el aviso de intención de subsanar; pagar el monto de subsanación | Intención >= 15 días naturales antes de la venta; pago a más tardar al mediodía del día anterior a la venta (§ 38-38-104) |
| 7. | Venta por fideicomisario público | 110-125 días naturales después del registro del NED (no agrícola) (§ 38-38-108(1)(a)); los aplazamientos bajo el § 38-38-109 pueden moverla más tarde |
NINGUNA para el propietario/prestatario en ejecuciones hipotecarias iniciadas el 1 de enero de 2008 o después (la antigua redención del propietario fue abolida y el tiempo se trasladó al período previo a la venta). Los ACREEDORES CON GRAVAMEN de menor prioridad (junior lienors) aún pueden redimir (§§ 38-38-301 a -306): intención de redimir dentro de los 8 días hábiles posteriores a la venta; el período del acreedor con gravamen más prioritario es de 15-19 días hábiles después de la venta, los acreedores con gravámenes posteriores reciben períodos sucesivos de 5 días hábiles. La escritura de título/confirmación se emite solo después de que vencen esos períodos (§ 38-38-501).
Permitida — Colorado no tiene ninguna ley contra la deficiencia ni distinción por préstamos para la compra (purchase-money); una venta por fideicomisario público no extingue la responsabilidad personal, y el tenedor demanda por separado sobre el pagaré (plazo de 6 años, §§ 4-3-118, 13-80-103.5(1)(a); el inicio del plazo depende de los hechos). No hay ninguna compensación legal por el FMV (valor justo de mercado), PERO el § 38-38-106(6) exige que el tenedor oferte al menos su estimación de buena fe del FMV (menos los gravámenes prioritarios, los impuestos no pagados y los costos de tenencia/comercialización/venta, con un tope de la deuda total); no hacerlo no anula la venta, pero puede plantearse como una defensa que reduce la deficiencia a lo que habría sido con una oferta de buena fe basada en el FMV (Bank of Am. v. Kosovich; First Nat'l Bank v. Blanding).
Un comprador que compra directamente a un propietario ocupante con 30+ días de atraso o en ejecución hipotecaria es un equity purchaser bajo C.R.S. §6-1-1103 — entre los deberes que tienen está celebrar un contrato por escrito que cumpla con §§6-1-1111/1112, un derecho de cancelación para el vendedor y un período de inmovilización (standstill) estricto durante el período de cancelación: sin escritura, sin registro, sin traspaso ni cesión, sin pago (§6-1-1117(2)). Las violaciones son penales (§6-1-1118). En una operación de Colorado previa a la ejecución hipotecaria, la compra suele ser el cronograma de ejecución hipotecaria que importa.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.