Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en Alabama: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Extrajudicial (power of sale (facultad de venta extrajudicial) en la hipoteca/deed of trust (escritura de fideicomiso)); también está disponible la ejecución hipotecaria judicial.
Venta extrajudicial bajo un power of sale, Ala. Code Title 35, ch. 10, art. 1A (§§ 35-10-11 to -16) para instrumentos otorgados el 1 de enero de 1989 o después de esa fecha.
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | Para una propiedad sobre la que se reclamó una exención de homestead en el año fiscal de la venta: enviar, por correo certificado, el aviso del derecho legal de redención | >= 30 días antes de la venta (§ 6-5-248(h)); el mismo aviso también debe incluirse en la publicación |
| 2. | Publicar el aviso de venta (hora, lugar, condiciones, descripción de la propiedad, nombre del deudor hipotecario) | Una vez por semana durante 3 semanas consecutivas (§ 35-10-13) |
| 3. | Venta en subasta pública a la puerta del tribunal del condado donde se encuentra la propiedad | Entre las 11 a.m. y las 4 p.m. (§ 35-10-14) |
SÍ — 180 días después de la venta si se reclamó una exención de homestead sobre la propiedad en el año de la venta; en los demás casos, 1 año (§ 6-5-248(b)); límite máximo estricto: ninguna redención después de 1 año desde la subasta por ejecución hipotecaria (§ 6-5-248(h)). Precio de redención = precio de compra + intereses a la tasa de la sentencia + cargos lícitos (mejoras, impuestos, seguro) (§ 6-5-253(a)). La parte que redime debe entregar la posesión dentro de los 10 días siguientes a la demanda por escrito o la redención se pierde (§ 6-5-251). La clasificación por niveles de 180 días/1 año se aplica a las hipotecas otorgadas el 1 de enero de 2016 o después de esa fecha (§ 6-5-248.1).
Permitida. Alabama no tiene ningún estatuto antideficiencia, ninguna distinción de purchase-money y ninguna compensación legal por el valor justo de mercado (una oferta groseramente inadecuada solo puede impugnarse en equidad bajo la doctrina de 'shocks the conscience'). Se hace efectiva mediante una acción separada sobre el pagaré: 6 años (§ 6-2-34(4), (9)); 10 años si el instrumento está bajo sello (§ 6-2-33(1)).
Sea cual sea la etapa de la ejecución hipotecaria, un inversionista que compra la casa sigue siendo un comprador principal bajo las reglas de wholesaling de este estado: consulte la página de leyes de wholesaling de este estado para ver las reglas de cesión, divulgación y comercialización que aplican a la compra en sí.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.