Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en Texas: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Extrajudicial (power of sale en el deed of trust); la ejecución hipotecaria judicial también está disponible.
Subasta extrajudicial del fideicomisario conforme al Tex. Prop. Code ch. 51.
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | Incumplimiento; para una residencia, entregar el aviso de incumplimiento y de intención de acelerar mediante correo certificado, dando al menos 20 días para subsanar | >= 20 días antes de la aceleración (§ 51.002(d)); la entrega se considera completa cuando se deposita en el correo (§ 51.002(e)) |
| 2. | Aceleración de la deuda conforme al deed of trust | Después de que vence el período de subsanación |
| 3. | Entregar el aviso de venta por correo certificado a cada deudor; publicar el aviso en la puerta del juzgado; presentar el aviso ante el secretario del condado | >= 21 días antes de la fecha de la venta (§ 51.002(b)) |
| 4. | Subasta del fideicomisario en subasta pública en el juzgado (o en el área designada) | El primer martes del mes, de 10 a.m. a 4 p.m. (el primer miércoles si el martes es el 1 de enero o el 4 de julio) |
Ninguna después de una subasta por ejecución hipotecaria de una hipoteca/deed of trust. (No lo confunda con la redención tras una venta por impuestos conforme al Tex. Tax Code § 34.21 ni con la redención tras una ejecución hipotecaria de una HOA conforme al Tex. Prop. Code § 209.011.)
Permitida. La demanda debe presentarse dentro de los 2 años posteriores a la venta conforme al § 51.002 (§ 51.003(a)). El prestatario/garante obtiene una compensación por el valor justo de mercado: si el FMV en la fecha de la venta supera el precio de venta, la deficiencia se reduce (el crédito es el mayor entre el precio de venta o el FMV, ajustado por los gravámenes no extinguidos) (§ 51.003(b)-(c); acciones paralelas §§ 51.004-51.005). No hay distinción entre purchase-money y no purchase-money; excepción: los préstamos home-equity del § 50(a)(6) son sin recurso según la Constitución de Texas.
Las reglas del wholesaling siguen aplicándose en su totalidad: si usted vende una opción o cede un interés contractual, el Texas Property Code §5.0205 exige la divulgación por escrito al comprador (solo un interés contractual, sin título legal) y un aviso por escrito al propietario. Una fecha límite de ejecución hipotecaria no exime de ninguna de las dos.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.