Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en Arkansas: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Ambos; el extrajudicial (Statutory Foreclosure Act) es el estándar cuando el titular es elegible.
Ejecución hipotecaria legal extrajudicial, Ark. Code Ann. §§ 18-50-101 to -117 — disponible SOLO si el acreedor hipotecario/beneficiario es una 'mortgage company' (§ 18-50-101), un banco, o una entidad de ahorro y préstamo (§ 18-50-116(c)); no disponible para propiedades principalmente agrícolas. Todos los demás — incluidos los prestamistas privados y los financiados por el vendedor — deben ejecutar judicialmente (ch. 49).
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | Paquete de divulgación previo al inicio enviado por correo al prestatario (copia del pagaré con endosos, identidad del titular/ubicación del pagaré original, copia de la hipoteca/deed of trust y las cesiones, información de contacto para mitigación de pérdidas, historial de pagos si el incumplimiento es monetario) | >= 10 días antes de iniciar la ejecución hipotecaria (§ 18-50-103(2)) |
| 2. | Registrar el aviso de incumplimiento y de intención de vender ante el registrador del condado (debe indicar el incumplimiento y advertir 'YOU MAY LOSE YOUR PROPERTY IF YOU DO NOT TAKE IMMEDIATE ACTION') | Día 0 del plazo de 60 días (§ 18-50-104(a), (b)) |
| 3. | Enviar por correo el aviso registrado (correo certificado + primera clase) al deudor hipotecario/otorgante/obligado, a los sucesores en interés, a los acreedores con gravámenes subordinados y a cualquier persona que haya solicitado aviso | Dentro de 30 días después del registro (§ 18-50-104(c)) |
| 4. | Si el prestatario solicitó mitigación de pérdidas: certificar la denegación/el aviso al fideicomisario y enviárselo por correo al prestatario | >= 10 días hábiles antes de la venta (§ 18-50-104(a)(3)) |
| 5. | Publicar el aviso una vez por semana durante 4 semanas consecutivas (publicación final <= 10 días antes de la venta); fijarlo en el tribunal; publicarlo con un servicio de avisos de ejecución hipotecaria en Internet | Dentro del plazo de 60 días (§ 18-50-105) |
| 6. | Presentar la declaración jurada de envío por correo y publicación; realizar la venta en el inmueble o en la puerta principal del tribunal, conducida por un tercero con licencia de bienes raíces/subastador; ninguna oferta por debajo de dos tercios del endeudamiento total | >= 60 días después de que se registró el aviso de incumplimiento (§ 18-50-104(a)(2)); 9 a.m.-4 p.m., no sáb./dom./día festivo (§ 18-50-107) |
NINGUNA después de una venta legal (Chapter 50) — la venta extingue todos los derechos de redención (§ 18-50-108(b)). Después de una venta JUDICIAL hay una redención de 1 año (§ 18-49-106(a)), a la que el deudor hipotecario podrá renunciar en la hipoteca/deed of trust (escritura de fideicomiso) (§ 18-49-106(b)). La reposición previa a la venta mediante la subsanación es separada (§ 18-50-114).
Permitida. Después de una venta bajo el Chapter 50, la demanda debe presentarse dentro de 12 meses (§ 18-50-112(a)(1)); la sentencia no podrá exceder el MENOR de (la deuda menos el valor justo de mercado en la venta) o (la deuda menos el precio de venta) (§ 18-50-112(b)) — el prestatario recibe crédito por el mayor entre el FMV o el precio. En la ejecución hipotecaria judicial, la sentencia personal se dicta en la misma acción (§ 18-49-103) y el límite/plazo del § 18-50-112 no se aplica. Sin distinción por purchase-money.
Sea cual sea la etapa de la ejecución hipotecaria, un inversionista que compra la casa sigue siendo un comprador principal bajo las reglas de wholesaling de este estado: consulte la página de leyes de wholesaling de este estado para ver las reglas de cesión, divulgación y comercialización que aplican a la compra en sí.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.