Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en Arizona: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Extrajudicial (subasta del fideicomisario bajo deed of trust); también está disponible la ejecución hipotecaria judicial.
Subasta extrajudicial del fideicomisario bajo A.R.S. Title 33, ch. 6.1 — la ruta estándar.
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | Registrar el aviso de venta en la oficina del registrador del condado (§ 33-808(A)(1)); contenido según el § 33-808(C) | Día 0 — inicia el cómputo del plazo |
| 2. | Enviar por correo el aviso de venta al trustor y a las demás partes especificadas | Dentro de los 5 días hábiles posteriores a la registración (§ 33-809(C)); a las demás partes interesadas dentro de los 30 días posteriores a la registración (§ 33-809(A)-(B)) |
| 3. | Colocar el aviso en un lugar bien visible de la propiedad (o en el tribunal / tribunal superior) | >= 20 días antes de la subasta (§ 33-808(A)(3)) |
| 4. | Publicar el aviso en un periódico de circulación general | Una vez por semana durante 4 semanas consecutivas; última publicación >= 10 días antes de la subasta (§ 33-808(A)(4)) |
| 5. | Período de restablecimiento: el trustor podrá subsanar pagando las cantidades realmente en mora más los costos/honorarios | Hasta las 5 p.m. del último día hábil antes de la subasta (§ 33-813) |
| 6. | Subasta del fideicomisario (subasta pública) | No antes del día 91 después de que se registró el aviso de venta (§ 33-807(D)); en un día hábil (no sábado ni día feriado legal), 9 a.m.-5 p.m. MST |
Ninguna después de una subasta del fideicomisario — la escritura del fideicomisario es absoluta (§ 33-811(E)). Existe una redención de 6 meses solo después de una subasta por ejecución hipotecaria judicial (§ 12-1282(B); 30 días si el hipotecante ha abandonado).
La acción debe presentarse dentro de los 90 días posteriores a la subasta (§ 33-814(A)); el prestatario recibe crédito por el mayor entre el precio de venta o el valor justo de mercado de la propiedad (§ 33-814(A)). PROHIBICIÓN: no hay deficiencia después de una subasta del fideicomisario de una propiedad de 2.5 acres o menos mejorada con una vivienda de 1 o 2 familias (§ 33-814(G)) — se aplica independientemente de su condición de purchase-money; excepciones legales para construcciones no terminadas / transacciones que no son del constructor (§ 33-814(H)-(I)). En una ejecución hipotecaria judicial, el § 33-729 prohíbe las deficiencias en hipotecas purchase-money de la misma clase de propiedad.
Sea cual sea la etapa de la ejecución hipotecaria, un inversionista que compra la casa sigue siendo un comprador principal bajo las reglas de wholesaling de este estado: consulte la página de leyes de wholesaling de este estado para ver las reglas de cesión, divulgación y comercialización que aplican a la compra en sí.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.