Cómo avanza realmente una ejecución hipotecaria en New Mexico: el proceso real, el reloj estatutario paso a paso y lo que ocurre después de la venta: redención, deficiencia y los estatutos detrás de cada plazo. Léalo antes de que una fecha de venta lo lea a usted.
Proceso: Judicial (hipotecas); subasta extrajudicial del fideicomisario disponible solo bajo un deed of trust (escritura de fideicomiso) y rara vez utilizada para viviendas.
Ejecución hipotecaria judicial en el tribunal de distrito — las hipotecas solo pueden ejecutarse judicialmente. El power of sale (facultad de venta extrajudicial) de la Deed of Trust Act (§§ 48-10-1 et seq.) existe, pero rara vez se utiliza para propiedad residencial ocupada por el propietario.
| # | Paso | Momento |
|---|---|---|
| 1. | RUTA JUDICIAL — Aviso previo a la demanda por incumplimiento con la cantidad necesaria para subsanar (préstamos para vivienda bajo la Mortgage Loan Act) | >= 30 días antes de presentar la demanda (§ 58-21A-6(A)) |
| 2. | Presentar la demanda de ejecución hipotecaria; litigio hasta la sentencia de ejecución hipotecaria y venta | Variable — no hay un mínimo fijo establecido por ley de principio a fin para la ruta judicial |
| 3. | Período de espera posterior a la sentencia — el propietario podrá pagar la sentencia completa y los costos y evitar la subasta | 30 días después de que se dicte la sentencia antes de cualquier subasta (§ 39-5-17) |
| 4. | Aviso de venta: publicar una vez por semana durante 4 semanas consecutivas en un periódico del condado y fijar avisos | Publicación completada antes de la subasta (§ 39-5-1) |
| 5. | Subasta del sheriff / special master | Después del período de 30 días posterior a la sentencia y de la publicación completada |
| 6. | ALTERNATIVA EXTRAJUDICIAL (solo deed of trust) — registrar el aviso de venta; venta en las escalinatas del tribunal | No antes de 90 días después de registrar el aviso de venta (§ 48-10-10(C)) |
SÍ — 9 meses después de la subasta, tanto judicial (§ 39-5-18) como subasta del fideicomisario (§ 48-10-16), PERO la hipoteca/deed of trust podrá acortarla a no menos de 1 mes (§ 39-5-19) — en la práctica, la mayoría de los instrumentos la acortan a 1 mes. Los pagos de redención devengan un interés del 10%.
Permitida. Después de una subasta del fideicomisario, solo mediante una acción separada presentada dentro de los 6 años posteriores a la subasta; la medida es la deuda menos el precio de venta; si no se presenta ninguna acción, el producto de la venta se considera satisfacción total (§ 48-10-17). NO hay compensación por el valor justo de mercado en la ruta del DOT. PROHIBICIÓN: no hay deficiencia en un préstamo residencial a un hogar de bajos ingresos (<= 80% del ingreso medio del área) (§ 48-10-17(E)). Después de una ejecución hipotecaria judicial, la deficiencia se busca sobre el pagaré (período de 6 años, § 37-1-3(A)). No hay distinción por dinero de compra.
Sea cual sea la etapa de la ejecución hipotecaria, un inversionista que compra la casa sigue siendo un comprador principal bajo las reglas de wholesaling de este estado: consulte la página de leyes de wholesaling de este estado para ver las reglas de cesión, divulgación y comercialización que aplican a la compra en sí.
Para un propietario, el cronograma es una serie de puertas que se cierran: entre más temprana la etapa, más opciones existen: subsanar, restablecer, vender o llegar a un acuerdo con el prestamista. Para un inversionista, una fecha de venta pendiente es el plazo más duro de la operación: la compra debe acordarse y cerrarse antes de la venta, o ya no queda nada que comprar. En cualquier caso, los números que deciden la operación son los mismos de nuestras calculadoras: calcúlelos antes de que se acabe el tiempo.
Las reglas de wholesaling de los 9 estados en los que operamos, en papel y con citas de estatutos, incluidas las reglas que aplican cuando usted compra a un propietario en ejecución hipotecaria.